“钱多人土”要不得——Centrium楼花恶性破产案的启示

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北约克一个名为Centrium的楼盘,当初号称“和Hilton集团合作,获得Hilton 集团保证头206%的投资回报,2013年交房”。4年过去了,项目根本没动工,819传来更令人震惊的消息:原来该楼盘的承建商与负责为买家处理订金的律师是同一个人!这名律师于今年8月宣布破产﹐这意味着约130名买家共1230万元的订金可能要打水漂了。据了解﹐这130多名买家之中,九成以上为华裔,其中款额最大的单一订金为60万元。

 

吃一堑长一智。这个案例,对地产信托投资,至少有六方面的借鉴和警示意义:
1.
潜在利益冲突。

本案中,定金托管律师和开发商是同一人,明显构成潜在利益冲突。考察地产信托公司时,也要注意识别、回避有潜在利益冲突的情况:有的公司是天地一家亲,即开发商、投资顾问公司、房贷管理人、托管人的老板是同一个人,在合同结构和实践上都存在严重的利益冲突;有的公司是合同结构上看着不错,实际操作中有严重的利益冲突,比如有的地产信托公司,80%以上的项目都只和一个开发商(实际上是一个人)合作。

2. 开发商的历史业绩和规模实力。

本案开发商的“经验值”为零。和大家分享一个经验:凡是象本案一样“拉虎皮做大旗”的开发商,通通的不要;由几个“业内资深人士”拼凑而成的“草台班子”,大家也要十分小心。我们向大家推荐的房贷型地产信托项目,开发商全都有十年以上开发经验,都是正儿八经的公司。

3. 独立律师的意见。

绝大多数华人(包括你我!)在买楼花时,签字交款前,舍不得花律师费请独立律师审阅合同、识别风险——而似乎不少地产经纪们也乐于鼓励客户这么做,真是人心不古啊。鄙人和地产信托公司谈合作时,凡是拒绝、推诿或诱导我们免除“独立律师风险提示”环节的,都不是好东西,赶紧拜拜!

4.
扣押权和抵押品。

楼花投资者的权利,只限于交了定金的购买合同;对项目的物业(),楼花投资者并没有扣押权(lien),更谈不上扣押权的可追溯效力;楼花投资者没有足额的抵押品,其资金(定金)安全性有赖于托管人的诚信。如果是股权投资,要靠项目的质量和开发商的信誉,也有点“靠天吃饭”的味道。而房贷投资,投资人(Lender)对物业有可追溯的扣押权,可以做到“跑了和尚跑不了庙”。

5.
金融监管制度。

华人到了加拿大,要充分利用加拿大的成熟制度环境,跟着主流社会的做法走,尤其是要特别注意是否符合加拿大的金融监管制度。本案受害投资人中,华人占了绝大多数。事实上,有相当一部分“冒险家”瞄准了一些华人“钱多人土”的弱点。近年来的唐XX恶性集资案、邓XX恶性集资案,都是反面教材。

 

Mapleview房贷型地产信托项目 -  11个月/ 固定9%回报/已拿到施工贷款】

1. 项目质量

-          地段好:位于Major McKenzie – Keele东南,交通方便,周围是密集的老居民区,设施齐全。

-          房子容易卖出去,市场风险小:3Condo (含底层商铺)+ Townhouse,面向平民的刚性需求,规模也不大(约50Condo单元 + 5Townhouse),价格适中,便于销售。

-          项目前期开发已经完成:预售已经超过70%,已经签订施工贷款协议,即将开工。

 

2. 交易对手和交易结构

-          开发商:由Empire CommunitiesPace Developments Inc组团开发,都有20年以上的历史,而且两家公司有比较长久的合作关系。

-          投资顾问公司:加拿大最大的房贷型地产信托投资顾问公司。

-          严格符合监管程序,开发商、投资顾问公司、房贷经纪公司、地产评估公司、投资者托管人、投资者法律顾问等是所有者完全不同的实体,潜在利益冲突小且完全披露。

-          投资者和开发商之间是房贷借款关系,对项目物业有可追溯的扣押权,足额抵押。

 

3. 期限和回报率

-          时间风险小, 2015716到期

-          每年固定利息9%,按季度派息。

 

 

Lic #: M13000336, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

 

Disclaimer: Fortress Real Capital is a product brokered by FMP Mortgage Investments (FSCO License 12373) with transactions all closed by Centro Mortgage Inc. (FSCO Lic #10102) unless specifically noted otherwise. This project is available to Ontario and Nova Scotia residents only. Final terms and conditions can be found in the loan agreements. Please speak with the licensed mortgage agent for more details.

 

以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected],或光临近期举办的理财讲座 http://info.51.ca/my/view-350446-229195.html

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