认清形势 搞定房贷

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现在房贷成了买房的关键,因为没有以前那么容易申请了。笔者在回答客户询问的时侯,最大的体会是:太多的朋友被各种道听途说弄得五迷三道,浪费了太多脑细胞,和老伴吵了不少架(大多是老婆骂老公:“隔壁的马老太5年前只用5%的首付、2%的利息就买了一个豪宅,老娘现在怎么就不可以?!唉,跟着你这个没本事的男人 &%#\/#[email protected]***!……”),结果是完全走错了方向、浪费了感情和精力。

房贷的本质:有抵押的项目贷款

“为您服务,帮您安居,是我们这辈子最大的心愿。”肉麻不?其实,在银行的眼里,房贷很简单:有抵押的项目贷款。换句话说,银行是否发放房贷,取决于两个核心因素:

  1. 抵押品是否充足?房贷金额 = 房价 - 首付,首付实际上是银行的“投资安全边际”。因此银行会希望首付高点,如果首付高达35%,银行会觉得风险基本为零,追着你给贷款。
  2. 是否有充足的现金流或净资产,用来还本付息?所以银行会测算申请人的收入、家庭开销、负债等情况。

想明白了房贷的本质,也就不难理解以下问题了:

- 每一家的房贷申请情况,主要取决于经济条件。自家事自己知,不用怨天尤人。

- 想拿低首付,关键在资产和收入。首付少了,银行的“安全边际”小了,当然会提高对家庭收入能力的要求。当然,如果您是实打实的高资产人士,银行也会笑脸相迎。

- 家庭收入相同,也会被银行区别对待。这是因为银行不光从数量上,还要从质量(特别是稳定性)上衡量申请人的还本付息能力。比方说,一个卖礼品的自雇人士,和一个公务员,其他条件相同时,银行很可能给后者更好的OFFER。

- 借钱不丢人。当房贷还了很大一部分,或者房价有显著上涨时,可以使用“反向贷款”从银行拿钱,让自己的生活更从容、精彩,或者用于回报更高的投资。现在利率这么低,如果能把这些钱投资在收益更高而且稳定的理财产品(如商业地产基金、房贷型地产信托),稳赚4.5%的息差,何乐而不为?

当前的房贷环境:务必要谨慎策划

首先,现在申请房贷,一般要求至少20%首付,同时对资产和收入也有严格的要求,“包装”的空间也不是无限大。对绝大多数朋友,“5%首付”早已是个传说。特别是最近一段时间,各个金融机构加大了对虚假房贷申请材料的查处力度,其实对咱们讲信用、爱储蓄的华人是挺不公平的。

其次,在给刚买到的房子申请房贷时,银行倾向于保守估值,并据此放贷,等于是提高了首付。比如,一个房子买价100万,如果银行只估值94万,并按80%放贷75.2万,则需要首付24.8万,实际首付比例为24.8%

最后,提醒买商铺的朋友要特别小心,在递offer时最好保留“融资不成功则撤销”的条款。这是因为商铺的法律结构更复杂,风险其实比住宅要大得多,弄不好会因为意想不到的原因(比如施工工程款的lien因经济纠纷不能解除),房贷申请被银行拒绝。

房贷经纪的作用:搜索、包装与匹配

那么,房贷经纪的作用在哪里呢?就在于围绕上述两个核心要素,一方面掌握每个银行在房贷政策的特点、变化、执行时的倾向,一方面根据房贷申请人的需求,把房贷申请人的“亮点”挖掘出来,并有针对性地与银行沟通,实现银行政策和房贷申请人需求的最优匹配。

比如,有的银行将租金收入的50%用来增强借款能力,有的银行认为80%的租金收入可以用来增强借款能力,所以向不同银行申请贷款的结果差距之大,可想而知。

和好的地产经纪一样,好的房贷经纪,应当是好的侦查员、分析师、战术家、沟通专家,而不是打价格和回扣战的“自动售货机”。从这个角度讲,我要向关荣光先生表示敬意。

最后想和大家分享一点:幸福靠心态,苦乐自己知。房子、房贷这些个玩意儿,根据自己的情况,把好大方向,找一个靠谱的房贷经纪,量力而行就好,实在是用不着为算计每一分钱而睡不着觉,甚至影响家庭和睦。现在想起来,我这辈子最开心的时候,其实是小时候带着弟弟一起下河摸鱼、做榨菜泡饭的时光。

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座

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