豪宅记——浅谈豪宅置业和开发的投融资

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好地段的豪宅或者“小豪宅”,如果价格在175-350万,流动性比较强,增值速度也不错,是高资产人士(买方)和开发商(卖方)的心头好。鄙人最近参与了几个豪宅置业和开发项目的投融资,个中滋味一言难尽,和大家分享一下几个案例吧。

翻建:可爱的评估员们

这是一个新建的豪宅,居住面积4000sqft,位于Richmond Hill豪宅区(16th Ave-Yonge),校区好、房市旺。这个房子有三点细节很吸引人:

  1. 细节,比如层高、ClosetWashroom等等,都做得非常棒。
  2. 开发商虽小,但团队成员个个身怀绝技,而且很团结,非常有发展潜力。
  3. 最有意思的是,评估员在工作时,没有注意到zoning的更新,导致价值低估10%

对这样的项目和开发商,我们当然非常愿意提供融资支持了。

投资启示:加拿大的评估员都很保守。不过有时候过分保守,或者粗心大意(特别是对翻建改过Zoning的房子),会给买方或融资方提供额外的安全边际。因此,看评估报告的时候,不光要只看结果,还要仔细看看里面的数据,有大便宜可捡哦!

新房交割:一、二期的魅力

这是一个在Aurora的新房,60’ lot3600 sqft新独立屋,算是“小豪宅”吧。这个房子位于新兴地段,以中高收入白人居民为主,这些年来当地独立屋的流动性、增值潜力非常强,出租也比较活跃。

我们在评估这个房子的时候,最吸引人的一点就是:评估价(等于买价)145万加元,是所在楼盘的二期,201411月买的;而现在相同楼盘四期同型房子的价格为188万加元,上涨了30%!这样的房子,按照买价的85%提供融资,其实是超级安全的。

投资启示:如果Freehold Single Family Home(独立屋、半独立屋、Townhouse)的项目是分期开发的,其中有很多机会。除了买房,也可以尝试中间转让(Assign),但此时要做好税务策划。

提高警惕:豪宅里面都是好人?

这是一个位于Markham顶级校区的豪宅,价格250万左右。屋主通过介绍人联系我们,一上来就要200万、半年期的第一房贷,而且态度很牛:“这位是高等华人、知名人士,今天心情好,给你们一个机会试试。”

于是乎,鄙人诚惶诚恐地拿过相关材料,一看却发现有很多疑点,比如:这个房子当初是私买的;买家(现任房主)买的时候,用的是信托(Trust)的名义,而卖家用的POA(授权书)的名义,且授权时间长得不合常理——万一以后有人突然出现,说这是个无效地产交易,让我们找谁还这200万!

本着“豪宅里面都是好人”的美好愿望,我们要求和屋主本人面谈一下,却遭到了拒绝:“你们这是信不过俺们高等华人,俺很不高兴!要你们的钱,是给你们一个面子!面谈免谈!”

刹那间,我想起了90年代初在北京大街上的场景:一个个拿着“大哥大”、西装没撕掉商标的“皮包公司”老总们,一边在筒子楼的厕所里面蹲坑,一边对着大哥大咆哮:“别烦我,我正在人民大会堂等着XX副总理的接见呢!”——哼哼,现在跟我玩儿这套?姥姥!

投资启示:豪宅固然好,来路要查清;华人骗华人,让我好伤心。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的讲座 http://info.51.ca/my/view-350446-229195.html )

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