当儿子来养,当猪来卖——浅谈新房投资策略

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这些年房市旺,很多新建的房子(本文限GTAfreehold single family home,下同)、房龄10年以内的新房,也在陆续交接、上市、转让,也就给大家带来了幸福的烦恼——buy, hold or sell?

好房加好人,首付永不难

我们观察到,很多华人朋友在买新房的时候,过分纠结于“银行告诉我该怎么怎么样”,被“首付必须超过35%”之类的话吓破了胆,完全没有认识到自己手中的两大王牌:

1. 物业价值节节高

现在的房市很旺,而且会在较长时期内持续下去,加上新房大都结构好、卖相靓,因此这些新房的价值每年增长10%左右,那是妥妥的。

2. 华人信用呱呱叫

亲爱的华人朋友们,你们知不知道:华人要是credit score低于700分就会觉得很没面子,而很多其他人要是高于650分就会恨不得让满世界都知道?更何况,华人历来是“有房才算有家”,捍卫房子、特别是好学区房的决心,那是无与伦比的。

加拿大的银行,房贷政策很保守,有利于金融系统的稳定性,这对咱们全体加拿大人无疑是件好事。但是对咱们华人这个“精品小众”,确实有点过分严格。

不过没关系,银行不愿意提供房贷,很多Lender在排着队等着给借您钱呢!以本人参与管理的房贷基金为例,最近给Richmond Hill的一个新建的独立屋提供了房贷融资,按一年半前的房价127万加元计,房贷负债率为92%,要吓死银行宝宝了。但是按照附近新房的保守市价147万、同一楼盘第4期的卖价(2017年初交房)167万,负债率则为79%70%,而且必要的话,挂牌后两周内就能卖掉,安全得很!

吃透物业,认真持有,择机抛售

既然首付的问题已经解决了,那么在现在的市道下,买新房,特别是新建房,不宜过快出售。原因很简单:一方面,刚交房时,新房社区的投资客一般较多,都想落袋为安,造成“卖压”太大;另一方面,新房社区的环境和设施建设往往需要有个过程,比如我家所在的社区交房后3年旁边的停车场、公园才完工,这个时候房子的价值才能充分体现出来——环境决定价值嘛!

特别是对于那些渴求“完全靠房租养房”的朋友,我要劝一句:甘蔗没有两头甜,房租能cover 60%的供房支出(房贷、地税、保险)就不错了,地段越好的房子越是如此。咱们不能期望太高,否则就是犯傻。其实,别忘了房贷里面差不多一小半是本金,其实不能算供房费用呢!所以,先在银行贷款之外借点银行外贷款,过一年再用涨上来的房价refinance全部换成银行贷款,一点不吃亏!

投资圈里面有句大白话:“当儿子来养,当猪来卖”。放在GTA房子这事儿上,就是“充分利用好加拿大成熟的法制环境和融资环境,平时小心维护好自己的Credit Score,把握好大势;有机会的时候,不要拘泥于小节,该出手时就出手,有很多融资手段能解决首付;到手以后要认真持有一段时间,在最有利的时候再出手”。不好意思,这个总结有点长……

好啦,既然房价会继续涨、首付不用担心,等我们新房拿到手后,先养个两三年左右,再出手吧!在这个卖方市场上,神马“谈判神技”都是扯淡,作为您的地产经纪,我的首要的任务是:判断您的“房儿子”是不是已经养成了“大肥猪”(比如您在Buroak高中边上的2200 sqft/ 4 bedroom + 楼上4 washroom / 9’层高 + 双车库/ corner + 46’ lot/ 2012年建成新Townhouse的市价是否已经涨到了110万加元),然后就高高兴兴地找我帮您挂牌出售吧!放心,会有很多人来接盘的!

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000336, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的讲座 http://info.51.ca/my/view-336253-229195.html )

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