建房、买房 之 融资连连看

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加拿大政府在2009-2011年上半年“放水”稳住金融危机的冲击下的房地产市场以后,开始反向操作预防房地产泡沫。从2011年下半年开始,银行对个人投资房地产的要求也严苛起来,主要体现在:首付很难低于20%,且房贷额和收入严格挂钩。

这样的金融政策,对于保证金融市场和房地产市场的长期稳定,无疑是非常正确的。但吾等芸芸众生,在这样的形势下该怎么解决建房、买房的融资呢?

梳理融资的渠道

我们首先会想到去找银行:

  1. 大银行比较便宜。但是,大银行在首付、收入方面是最苛刻的。
  2. 小银行对收入方面的条件要宽松点,但是对首付的要求仍然很严格,利息也要高1.0%左右。

实际上,对于很多房地产置业、投资者,由于信用能力(首付、收入)的限制,银行很难满足融资的需求。另外,银行贷款的合同条款比较“霸道”,造成实际融资成本较高或灵活性不足。比如,银行对提前还款的罚息很厉害,这对有短期融资需求的Borrower,实际成本其实很高。

此时,我们要摆脱对银行的依赖,积极尝试其它方式:

  1. 银行外第一房贷。

其特点是金额大、利息比银行高。因为利息的绝对金额比较大,一般是权宜之计,往往发生在申请银行贷款有暂时困难的时候。 “卖方房贷”是其中一种,但在现房的买卖中比较少见,在开发用地的买卖中较多。

  1. 第二房贷。

利息要更高一些,但是如果建房、买房的回报更高的话,再加上利息费用的税盾效应,仍然值得尝试。

  1. 股权融资。

比起房贷方式,股权融资的好处是没有付息的负担,而且不用把物业做抵押品。但是在实际运作中,这种方式也是最复杂、最难谈、最容易不欢而散的:从borrower的角度看,项目的股权、经营权会分散,财务杠杆小;从lender的角度看,风险较大,下不保底。

从以上讨论可以看出:对一个项目,各种融资方式是相互关联的,无论从理论、实践上讲都是件专业性很强的活儿,不是到处shopping around就能搞定的。因此,我们应该准备一份综合、专业的融资方案。

从融资的角度寻找投资机会

所谓投资,就是用自己的钱赚更多的钱。所谓融资,就是用别人的钱赚更多的钱。投资和融资,其实是一个硬币的两面。其实,我们也可以通过股权、债券等形式,向房地产开发商、房产投资人提供资金,通过满足他们的融资需求,获得合理、低风险的回报。

以第二房贷为例,我们首先把重点放在风险控制上,通过严谨的挑选程序和高于同业平均的underwriting标准,让投资人(lender)有真正安全的回报;同时,通过重点满足金额大、专业性高的融资需求,来获得相对比较高的投资回报。

【第一房贷投资案例:好学区独立屋/ 负债率52%/ 最长三个月/月息1%

  1. 用于抵押的房子:独立屋,双车库4卧室,2800平方英尺;位于Unionville校区,交通和生活设施便利,评估价125万,需在近期交割。
  2. Borrower:华人生意人,信用分高。
  3. 物业负债率:投资人参与第一房贷,65万,负债率仅52%
  4. 借款目的:因房贷经纪工作失误,申请到的长期房贷的利息高且提前还款罚息重,要申请更好的房贷又来不及。因此,需要本次房贷作为过桥贷款,已完成新房的购置,然后重新申请银行房贷。
  5. 合同结构 :最长3个月,第一个月利息1%,不满1个月按1个月算;1个月后每15天利息0.75%,不满15天按15天算

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座 http://info.51.ca/my/archives_do.php?dopost=viewArchives&aid=350446 

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