现房房贷和开发房贷的异同

字体 -

最近遭到一位西人借款人(Borrower)的吐槽。这位老兄在Aurora翻建一个独立屋,都快封顶了,向我们借款50万,被我们拒绝了。Borrower怒斥俺:“根据项目的评估价,总负债率(LTV)才70%,尔等真乃有眼无珠也!”

是不是LTV低就行了?非也非也!要看具体情况,特别是要区分是现房还是在开发(含施工)项目。

现房是资产

现房有个最大的好处,就是物业的状态是稳定的,一般不再有大的变化。因此,审核现房的房贷项目的时候,重点看的是“资产的质量”和“资产的产权、债权结构”。因此,鄙人在实战中,和Borrower经常“掰扯”的事情一般是:房子的地段环境,估值的高低,房贷的债权大于当前房贷余额,购房合同的真伪,是否有非法改建加建,等等,都不是什么难事。

说到负债率,鄙人的一个忠告是:即便对现房,也没有对所有房子都适用的负债率“红线”标准。负债率上限的“命根子”,在于对物业的流动性、保值增值能力的理解,这是需要大量经验积累和一点点悟性的。

开发是“生意”

房产的开发(包括施工),最大的特点是:资产的形成是一个动态、受到很多内外部不确定性因素影响的过程。在这个过程中,即便房市气势如虹,具体项目也可能麻烦不断,甚至形成“负资产”。这些潜在的隐患,举例如下:

  1. 没有获得政府的permit就施工。
  2. 不能文明施工,容易造成环境污染(成本可以超过物业价值!)或居民投诉。
  3. 非法雇工,或者不依法给工人购买保险。一有伤亡,立马完蛋。
  4. 成本预算不合理,或者在施工过程中超支严重。在预算里面不安排“不可预见费用”和“融资成本”,是特别常见的情况。
  5. 估值偏差大。特别是前期开发的项目,估值差个一倍都是有可能的。真是坑爹呀!
  6. 房贷拨款的时间点、拨款条件、拨款数额不合理,该给钱的时候不给钱,不该给钱的时候乱给钱。
  7. 和其它贷款之间有暂停偿付协议、禁止处置资产协议,等于是被高优先级的债权人“绑架”了。
  8. 对建成后的房价预期过高,或者在交易清淡的地段开发,或者销售策略有误,结果造成“卖不出去”和“越卖越不值钱”。这种情况,在1-4栋独立屋翻建的工程里面,最为常见。注意:在地段的比较上,差半条街都不行!
  9. 没有足额的利润空间,甚至不挣钱——这听起来跟傻子似的,在现实中还真是不少见。

说到这里,可能已经有聪明的读者猜到我们不愿意给本文开头的Aurora翻建项目提供施工贷款的原因了:这个项目所在的街上,近年来根本就没有其它翻建的项目;而且这个项目的成本价和市价接近,利润空间很薄——总之,不是一个好的“生意”。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容,有很大一部分引自扑克投资家、清华大学发布的分析报告。以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座 http://info.51.ca/my/view-371180-229195.html )

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论