地产时事直通车

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最近房地产行业的新闻真不少。咱们聊一聊。

Greenbelt:土地供应紧张的局面还会长期存在

比较了解政府政策的朋友们都知道:在GTA,Greenbelt环保政策是土地供应的最主要制约因素。Greenbelt制定于2005年,每10年评审一次。从最近的评审进展来看,Greenbelt的变动可谓微乎其微。这意味着至少在10年内,GTA的土地供应会保持偏紧的状态。

另一方面,GTA的人口增长仍然会非常强劲。以多伦多本市为例,最近20年保持了9.5% / 5年的人口增长速度,其中downtown区域达到了令人恐怖的30% / 5年!即便是Oakville这样的“外围老白人区”,人口增长率也是10% / 5年。

那么,不难得出以下结论:

  1. Freehold Single Family Home(独立屋、半独立屋、无管理费的镇屋)的稀缺性会持续上升,价钱也是芝麻开花节节高。实际上,很多开发商正在延长囤地周期和在开发项目的开发周期。HWY7以南所有的老独立屋或Bungalow都已经被翻建客们买光了。
  2. 在Downtown和Go Train附近的Condo楼会保持“供需基本平衡”,不用担心“楼盖了卖不出去”——安省可是“先预售70%再开工”的。

温哥华房价暴跌24.5%

在省政府决定提高房产转让税后,网上疯传“温哥华三个月内房价暴跌24.5%”,好吓人!大多地区(GTA)的房市是不是也要马上完蛋了?!

这是真的吗?经过分析,我们认为:

  1. 新的政策确实产生了效果。最直接的效果,就是交易量暴跌。比如西温地区,8月1-14日只有3套成交,而去年同期53套,暴跌94%。
  2. 对房价的影响大小,还有待观察。原因很简单,交易量太小,还没有趋势性——3套房子的平均价,其实没有统计意义。
  3. 这样的政策,即便在安省实行,对GTA房市的影响,比起对大温哥华市场的影响也要小得多。原因是:(1)该政策是针对没有加拿大身份的炒家的,而在温哥华有的区,“外国人买家”(90%以上为中国人)的交易量占了15%,而且温哥华市场出现了大量的“没交房就卖出去”的“买空卖空”交易。而在GTA,全部中国人(绝大多数都是有加拿大身份的华人)的交易量只占15%,基本上没有“买空卖空”。(2)和大温地区相比,GTA的人口结构、产业结构、配套资源,都使得GTA房地产市场更像一个“纺锤型”结构,而不是大温地区“富豪为王”造成的“倒金字塔”结构。

银行房贷收紧

最近银行房贷政策确实在收紧。准确地讲,政策没有变,但是以前不认真执行,现在开始“较真儿”了。最明显的,就是对收入高低和首付资金来源的审核,比以前严格多了。

同时,由于中国政府也“较真儿”执行外汇管制,很多华人的资金现在都很难出来。

这样的直接结果就是:大量的买房人,特别是华人买房人,他们的银行房贷申请在最后一刻被拒绝甚至取消,只好满世界寻找过桥贷款。

这一切,其实都可以归结到一点:在“货币超发、利息走低、实体经济低迷、全球不确定性加大”的大背景下,出现了“资产荒”和“资产泡沫”。为了防范风险,加拿大各级政府和各大金融机构正在绞尽脑汁搞平衡。

以我们管理的一支房贷投资基金为例,我们按照“谨慎乐观、预防泡沫”的方针,根据宏观形势对投资组合进行了调整,现在所有的抵押物业都是GTA好区的住宅现房或已经封顶的独立屋,平均期限(假设所有都是满期)仅7.1月,平均负债率71.7%,平均credit score 672.5分。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容,有很大一部分引自扑克投资家、清华大学发布的分析报告。以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座 http://info.51.ca/my/view-371180-229195.html )

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