小心驶得万年船——多伦多地产市场几个值得警惕的现象

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和我熟的的朋友都知道,我和我的合伙人对直到2018年底的大多伦多(GTA)房地产市场,是坚定看好的,并且认为到2020年市场稳健发展是大概率事件。不过啊,最近的一些市场现象,值得大家关注和警惕。

翻建成本上升偏快

2016年初,我们是很看好独立屋的翻建的。但是现在,我们对独立屋翻建持偏保守态度,主要是因为成本上升过快:

  1. 地价方面,不到一年,普遍上涨了25%左右,甚至更高。以Richmond Hill北部的Crosby一带为例,50’的地,去年买价80多万,现在已经涨到了120万。

  2. 开发和建筑成本方面,原材料、人工费、政府规费都在快速上升,每平方英尺涨了10多加元。例如政府规费,数额不高,但是涨幅不小,原来七八千的涨到一万多,原来一万出头的涨到一万七八千。今夏天杀的建筑工人罢工,更是雪上加霜。

这两方面因素一起,独立屋翻建的成本,一下子上涨了至少20%。我们知道,和成片开发的开发商相比,独立屋翻建有两个劣势:

  1. 没有规模效应。客观环境一有变化,就只有被动吸收全部新增成本。

  2. 专业化水平低,导致返工、拖期、超支经常发生。这一点在华人社区特别突出,甚至常有非法施工。不客气地讲,在华人社区,我们接触过的独立屋翻建工程,不超期的不多。

还有一点,不少地区的独立屋翻建成了“一窝蜂”,比如前面提到的Crosby地区。这容易进一步造成供大于求的“抛压”。

因此,总的来讲,独立屋翻建市场出现了的成本上涨幅度超过房屋市价上涨幅度的苗头,值得大家注意。

银行房贷偏紧很可能会持续下去

这一阵子,银行房贷确实在收紧。有些房贷经纪朋友说:“其实没有大变化,过一阵就行了。”

我看房贷收紧未必是“一阵风”,而应该是中长期现象。道理很简单:严格的金融和财务纪律,一直是加拿大政府的头等大事。在发达国家里面,现在加拿大的居民平均负债额是最高的之一,其中房贷占了大头。但是,因为经济低迷,加拿大政府无法加息。在这样的形势下,加拿大政府必然要搞“精确打击”,对房地产市场的“一小撮危险份子”下狠手。那么,对于以前可以“睁只眼闭只眼”就放行的那些房贷申请人,这次就要严格清除啦。据我们了解,有的银行的部门经理为了“政治正确”,甚至“宁错过不放过”,胡乱毙掉本可以通过的房贷申请来凑数。

Rooming House:有毒的“香饽饽”

Rooming House指的是把一个House分隔成几个小套间,用来出租。有些朋友很迷信“租金现金流”,Rooming House是他们的“香饽饽”。但是,朋友们,这块“香饽饽”弄不好是有毒的啊:

  1. Rooming house本质上是商业用途,在房贷、房屋保险上都要贵得多。

  2. 由于有多人居住、多个厨房,Rooming house的房屋保险的赔付条款很复杂,往往有很多exemption。也就是说,万一出了火灾,保险公司能赔多少那可说不准喽。

  3. 在现实中,有很多Rooming house是非法改建的,很多地方是违反fire code 的,这进一步加大了风险。

说白了,Rooming House这玩意儿既不是正常的住宅,又不是规范的商业物业, 没事的时候似乎有一些现金流,真要有事了弄不好要赔不少——这进一步影响了物业的增值,其实往往是不划算的。

总的来讲,我们还是看好GTA地产市场的发展,特别是非常认同加拿大政府做出的“逆周期调控”措施,这为长期稳定打下来了坚实的基础。但是市场再好,我们也不能做“抓死耗子的瞎猫”、什么生意都敢做呀!

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的投资讲座http://info.51.ca/my/view-371180-229195.html

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