打压房市为哪般?

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中国国内很多朋友,刚过完国庆,突然发现自己不能买房了——各大一二线城市密集出台房市调控规则,严厉限制投资性买房。无独有偶,加拿大这边,8月份温哥华“非居民收15%房产转让税”政策冲击还没过去,联邦财政部长又重申了“必须实际居住满一年才适用‘主住房(Principal Residence)出售免交Capital Gain所得税’”,而且强调银行放贷时要按照更高的利率做“压力测试”。

乍一看,真是“风雨欲来雾满楼”啊!原因是什么?效果会怎样?我们该怎么应对?

当前经济大环境下的必然选择

笔者以为,房地产市场和宏观经济之间的关联度非常高,因此要吃透房市的起伏,应当对宏观经济环境的变化有个基本的了解。一般而言,宏观经济的波动主要由三方面因素驱动:

1.     信贷周期,包括短期(5-10年)的信贷周期和长期(50年上下)的信贷周期。

2.     生产率:生产率的提高,可以大大改变供需的数量、质量和结构,进而影响经济波动的频度和幅度。这方面,中国近30年的变化,是最好的证明。

3.     其它因素,包括战争、革命、重大制度变迁等等。比如现在大家都知道,是罗斯福“新政”和第二次世界大战拯救了“大萧条”之后的美国经济。

那么,现在世界经济处在一个什么阶段呢?首先,在信贷周期方面,由于经济规律本身的作用,加上各国政府的积极干预,处在一个极度扩张的信贷周期,突出表现就是货币超发、利率处于历史低点。另一方面,无论是发达国家和新兴市场国家,生产率的增长遇到了“瓶颈”,制度改革的效果也需要较长时间才能看到。总之,是位于从降息通道向升息通道转换的底部区域,但是这个底部区域的时间特别的长。

结果就很明显了:

1.     如下图,1982-2008年的利息下降通道(也是全球经济持续扩张期)已经走完了,此后至今8年,全球经济都还处于底部区域。特别叫各国政府“头大”的是:负债快到顶,利率接近零(欧、日甚至是负利率),现在资产价格普遍偏虚高而且脆弱,而且传统财政和货币政策都几乎失效。比如说,利息老是这么低不行,但是一旦利息略有上升,资产价格就会大幅下跌,实体经济也会受到冲击——这一点,大家有目共睹。

2.     也正是由于货币低息超发、实业投资机会少、资产价格已经普遍处于高位,就会形成“资产荒”,特别是出现资金扎堆投资优质区域的房地产、一二线城市房价飞涨的现象,乃至对整个金融系统的稳定都造成了威胁。

在这种形势下,中国和加拿大政府做出了理性选择:不轻易加息,而是在信贷规则上实施“定点打击”,也就是打击房地产市场中的过度投机行为。

当然了,从中长期看,现在这种低利率环境绝非长久之计。对加拿大这样的中等发达国家而言,比较理想的情况是:现在稳住阵脚,等到中、美两国的经济、社会结构调整见效,全球经济进入复苏期,加拿大就跟着两位“大哥”喝肉汤。

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美国185年来的短期利率

几家欢乐几家愁

从更长期看,作为对房地产市场影响最大的因素之一,加拿大的加息会在两种情况之一下发生:

1.     随着经济复苏而逐步加息。这是最理想的状况,对整个加拿大的房地产市场都好。

2.     被美国“加息剪羊毛”祸害,没等到经济复苏就被迫加息。如果是这种情况,考虑到加拿大的基准利率还有一定的下调空间,而且加拿大政府本身就存了“加元贬值促进实体经济回暖”的心思,即便是这种情况下的加息也应该是逐步缓慢进行的。而且,对GTA这样的地产市场,在美帝使坏的时候,也会有一些正面效应(比如因为全球更加动荡带来更多的移民),来对冲负面效应。

因此,如果我们静下心来观察,对房地产市场当前的形势,不难得出以下结论:

1.加拿大政府并没有修改规则,而是加强了规则的执行,目的是重点打击过度投机行为,特别是外国人投机买房,从而改善民生、降低金融风险,而不是针对正常的买房需求。比如,“利用假主住房逃税”本来就是法律不允许的,相关判例比比皆是,象顾某某那样的非法行为本来就应该被禁止。再如,银行审批房贷时做“压力测试”,其实多年来也一直就是这么实行的。

2.正因为“改善民生、降低金融风险”才是政府的本意,GTA房价上涨过快的势头会得到一定程度抑制,但很难出现跌价。“房价崩溃”绝不是政府的本意,“先预售70%才能开工”的规则已经有效控制了市场风险。其实,从前年的大宗商品价格暴跌到最近的温哥华打击外国炒家,整个加拿大的房价涨势已经出现缓和势头,政府犯不着“矫枉过正”。对GTA(大多伦多)这样的移民中心、综合性强的都市,需求旺、供应少、外国人炒房“妖风”没那么厉害,在本轮调控后,房市反而应该会更健康持续地发展。

3.申请银行房贷的难度会增加。相应的,对银行外房贷的需求会扩大。

因此,笔者还是非常看好现在到2018年底的GTA房市,而且认为直到2020年的GTA房市保持健康增长是大概率事件。大家仍然可以在“量力而行”的大前提下积极配置GTA的地产资产。至于房贷投资,如果管理得当,可以分享银行房贷收紧带来的机会,并进一步“熨平”房地产市场的波动,获得更安全的回报。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的投资讲座http://info.51.ca/my/view-371180-229195.html

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