加拿大银行也有资产荒

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《实践论》教导我们:“要完全地反映整个的事物,反映事物的本质,反映事物的内部规律性,就必须经过思考作用,将丰富的感觉材料加以去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的改造制作工夫,造成概念和理论的系统,就必须从感性认识跃进到理性认识。”

房地产投资也是如此。最近在加拿大中央银行和联邦政府的积极引导下,加拿大房地产市场、房地产融资环境发生了一系列意义重大的变化。笔者尝试梳理一下,权当抛砖引玉,还请方家指正。

风声紧还是风声松?

现在大家都感到房地产融资的政策在收紧:

1.     银行房贷申请难:原来可以给多套房申请贷款的,现在只能申请到一两套;原来已经批准的房贷,临到放款时突然被取消;原来可以申请到20-25%首付的,现在至少要35%首付。

2.     利息上涨:TD最近把浮动贷款利息上调了0.15%,有些人对此大惊小怪,好像天要塌了似的。

3.     限制银行外贷款:FSCO等监管部门加大了对银行外房贷(俗称“私贷”)的风险提示和规管;一些房屋保险公司开始限制不专业的私贷投资人作为房屋保险受益人,变相压制银行外房贷市场。

可是另一方面,在笔者的日常工作中,又发现了不少“放松”或“不收紧”的情况:

1.     有不少地产开发项目,house和condo的都有,还在开发阶段,就获得了非常优惠的利率,好得叫人流口水。就这样,有时候银行还追着给钱呢!

2.     以上述“浮动贷款利息上涨”为例,其实主要是因为政府最近要求银行承担更多的房贷违约的成本,而不是因为基准利率本身会走高,对不少人的房贷条件似乎也没收紧。

天呐,银行大爷,您到底是在收紧还是放松啊?这到底是咋回事儿啊?

银行也有资产荒,“私贷”也是高大上

“有松有紧”的原因是:加拿大的银行也遇到了资产荒。现在实业不振,银行用近乎零成本从储户和央行那你拿到了大量的资金,但“安全性好回报高”的投资标的却不多,转来转去还是离不开房贷的生意。那么,本着“安全第一,回报第二”的乌龟流精神,加拿大的银行自然会做出如下选择:

1.     对优质的贷款项目,利息给得低低的。所谓优质,无非是信用好、负债率低、符合政府规定。

2.     对于不是优质的项目,那就严格把关,拼命收紧,能死多远死多远。

这里附带提醒大家一下:加拿大政府现在“精确打击、有保有压”的政策,目的是、效果也是有利于房市的可持续发展的。GTA房市在最近几年还会上涨,涨幅应该没以前那么大了,但是指望“明天崩盘抄底、100万入住跑马径玫瑰谷”的人,那绝对是傻子。

回过头来说房贷,很不幸,咱们华人有“闷声发大财”的传统,税报得少,房子买得多,因此常常为申请房贷头疼。在这种情况下,对银行外房贷的需求仍然会保持旺盛的势头。作为业内老兵,笔者在这里提醒一下:

1.     对于借款人(borrower),由于房价的不断攀升,加上银行房贷申请收紧,需要从银行外融资的金额往往会很大,一般的贷款人(lender)恐怕靠不住。

2.     对于广大的中小贷款人(lender),有三方面的不利情况:一是如前所述,面临着金融监管政策的更多限制,有钱也不好放贷;二是项目金额越来越大,钱少了没人要;三是当前牛市的大背景下,容易出现头脑发热的情况(有的人90%的负债率都敢贷),不良甚至虚假物业抵押的情况也在增多,搞不好会“高高兴兴赚10年,一夜亏到解放前”。

不难看到,在这样的形势下,专业化、正规化的银行外融资机构,既可以顺应银行外房贷市场规模扩大的需求,又能够“招安”大量中小贷款人的资金,必然有着更广阔的发展前景。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的讲座 http://info.51.ca/my/view-350446-229195.html

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