地产融资实战攻略

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2008年金融危机后,银行对房地产开发的贷款大幅收紧。如果只靠银行,施工前的开发成本基本上绝大部分都要靠自有资金,而且施工时自有资金的需求几乎翻番。在这种情况下,为了用更少的自有资金(股本金)获得更高的回报,房地产开发商需要开拓更多、更专业的融资渠道。

从一开始就要考虑到融资方案的实施

融资方案决定着房地产项目的成败。反过来讲,房地产项目开发方案的稳健性,决定着融资成本和可行性。因此,有经验的开发商从一开始,就会站在银行和融资方的角度,评估项目的成本、回报、风险,考虑很多专业问题,例如:

-        各个开发阶段的融资成本是多少?

-        在每个阶段,是一次性融资,还是逐次融资?

-        各次融资之间怎么衔接?

-        除了贷款,是否考虑股权、夹层等融资方式?

-        每一种融资方式,或每一次融资,选择什么样的进入、退出条件为宜?

-        是否需要另外安排一些短期、小额的融资,以解决资金周转问题?

中小华人开发商和资机构讨论融资方案时,要特别注意以下三个问题,不要让人家“金主”觉得不专业:

  1. 不要太土,不要用以前在别的地方搞的一些“手段”。比如前不久,有位刚到加拿大不久的哥们儿要买一块地,请我帮忙:我给他开一个金额很大的bank draft,付款抬头是卖家,说是“给卖家亮一下票就行了”——这不是想合伙和所谓的“卖家”骗我钱,就是想让我做帮凶骗卖家,奶奶的都不是什么好事儿啊!
  2. 估值:不同状态(空地、现房、翻建、新建房)、不同用地性质(住宅、商业物业、小农场、加油站)的房子,评估方法不一样,估价的“水分”也大不相同,人家“金主”会打折的。另外,算负债率时,“金主”是以as-is(现价)为基数的,而不是以完工建成后的预期市价为基数。
  3. 持有人(owner)的法律结构:即便是个人作为持有人这种最简单的情况,“金主”也会关注很多特殊问题,如是否配偶共同财产、是否本国居民等;如果是公司、合伙人、信托等法律结构,“金主”往往要求个人作担保。

如果和融资机构沟通后,发现“金主”们有顾虑,开发商就应及时调整开发方案(户型、规模、节奏、价位等),压低风险,提升回报,而不是贪大求全,否则最后吃亏的肯定是自己。

用好财务杠杆,降低负担提高回报

开发商除了利用银行贷款,还可以用非银行机构的贷款、股权、夹层融资等方式,在拿地、前期开发、施工等各个阶段提高财务杠杆,从而降低对自有资金的占用、提高自有资金回报率。

以某独立屋翻建项目为例:

-        物业:北约克Willow Dale,建成后居住面积4100sqft;地段好,周围翻建豪宅多,市场风险小。

-        开发商:华人,有多年翻建经验。

-        总成本220万加元,其中土地成本115万(80万由银行贷款提供),开发如按成本(soft cost)和建筑安装成本(hard cost) 共105万(含HST)。

-        建成后卖价不低于280万,扣除交易费用,税前利润约50万加元。

如果只用银行的贷款,需要另外投入自有资金140万加元,该项目的税前自有资金回报率(IRR)约40%。但是通过和银行之外的融资机构合作,在各个阶段全面提高财务杠杆后,自有资金回报率略有提高,更重要的是只需要自有资金约65万加元。

融资需求 = 稳健的10+%投资回报

很多朋友不一定喜欢或不便于直接参与房地产开发。他们可以通过向有实力的开发商提供融资支持,把开发商的投资需求变成自己的稳健投资机会。以上述项目为例,某非银行金融机构在独立屋封顶之后提供了6个月的施工贷款,负债率77%(以拨款时的现价为基数),年化总回报率13%。在North York另外一个翻建的豪宅,某非银行金融机构在独立屋封顶之后提供了12个月的施工贷款,负债率不到60%,年化总回报率11.8%。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected],或光临近期举办的讲座 http://info.51.ca/my/view-336253-229195.html )

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