库存清理中,不甩卖——GTA房市观察

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4.21地产新政”和接下来的Home Capital银行流动性危机,对大多伦多(GTA)的房价的冲击,超出了很多人的预期。

从价格上看,平均交易价,GTA各区域在5月份的交易价环比普遍下跌(BurlingtonCaledonUxbridge除外),NewmarketRichmond Hill的跌幅最大(独立屋成交价月环比下跌16%15.9%)。如果进一步研究的话,考虑到各种“贵房子卖得少了”带来的统计偏差,实际跌幅会收窄2-4个百分点,比如Newmarket的小独立屋(2000sqft以下)的环比跌幅为12%左右。

从交易量上看,20175月份的交易量略高于20172月份,但低于20145月份,明显缩量。

那么,下一步GTA房市会如何发展呢?

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78月份是第一个转折点


大家都看得很清楚,现在买卖双方都在观望,因此挂牌多,成交少,卖家难以卖到理想价位,但是买家也很少有“折扣15%抄底”的。


其实,现在是典型的“清理库存”阶段:今年1-4月房市火爆时成交的房子,需要1-3个月来完成交割,或取消合同,具体分如下情形:


  1. 最幸运的,“4.21”之前成交的买房合同,如期申请成功银行房贷、完成交割。

  2. 最糟糕的,不能交割,一般是两种原因:(1)银行房贷突然收紧、也不能从其它来源拿到资金,买家被动放弃;(2)房价跌幅远大于订金额,因此买家主动放弃,这对Barrie这样的外围区域的房子尤甚。

  3. 原来打算“先买后卖”的,现在买了新房后,卖不了旧房,只好硬着头皮给旧房refinance(先尝试银行贷款,不行再用私贷),来熬过这几个月。


至于新签约的买房合同,一般分两种情况:


  1. “王八看绿豆——对上眼”型:房市虽然清淡,但是对一个具体的房子,买卖双方都愿意以合理的价格成交。

  2. 甩卖:对房市非常悲观的房主,或者别的地方急需用钱的朋友,会急于“落袋为安”卖掉房子的。这种情况其实是最不划算的,因此也不会多。


既然我们搞清楚了谁在买谁在卖、为什么买为什么卖,那么不难看到:由于GTA“刚需”仍然较强、6月下旬-8月底本来就是房市淡季,678三个月应该会出现“量缩价稳”的态势。也就是说,房价月环比跌幅会很快收窄走平,交易量会逐月大幅减少,从而达到新的平衡。


第二个转折点:910月份是否会快速回暖?


库存清理完后,接下来的910月份房市是否会快速回暖呢?笔者的感觉是:910月份房市回暖应该有,但是价格大幅反弹的可能性不见得特别大。


回暖是因为:


  1. “跳楼甩卖”的恐慌情绪已经结束了,“刚需”和“抄底”的力量会逐渐重新占上风。

  2. 房贷资金紧张的局面在逐步缓解,一个重要的参考是Home Capital的股价已经从最低不到$6涨到了$15,而且预计在78月份Home Capital会逐步恢复正常的住宅房贷业务。

  3. 从中长期看,GTA仍然是“供不应求”的局面。


至于说价格大幅反弹的可能性不见得大,理由是:


  1. 从需求面看,近期会有一次小幅加息,对买家会有一定的负面影响,而且市场情绪的转化也需要有一个过程。

  2. 从供应面上看,很多现在不急着卖的房主,正等着“金九银十”的时候卖个好价钱呢,可能会造成到时候卖压偏大。


当然了,如果现在需求被压抑得太厉害,造成91011三个月出现“小井喷”,笔者当然高兴。不过从理性分析的角度看,要有大的行情,恐怕还得等到2018年初——没有像样的回调,哪来可观的上涨呢?


现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:获得物业地址后,20分钟之内可判明可行性并报价;50万加元以内融资需求24小时内可放款;50-150万加元,两个工作日内可放款;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。


 


Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;


Mortgage Lic #: M13000336, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)


 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座

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