闻鼙鼓而思良将-当前市场形势下的房贷投融资

字体 -

现在越来越多的华人知道房贷投资了。加拿大的房贷投资,安全性好,10%左右的回报率也不错,而且对银行房贷市场是一个有益的补充。

在当前房市暂时走弱、银行房贷收紧的大环境下,房贷投资的Borrower、Lender双方都有了新变化。

Borrower:大额、紧急、复杂的地产融资需求

作为地产融资手段,房贷投资项目的平均金额越来越大,一方面的原因是房价连续多年上涨,另一方面是因为银行房贷收紧的背景下,业主很多时候需要银行外贷款作为第一贷款人来“救命”。典型情况包括:

  1. 楼花交接。两年前卖楼花时觉得准备个最多35%首付就能拿到很舒服的银行房贷,谁曾想现在银行拒绝放款了,怎么办?特别要命的是,楼花交接的交易相关方多了一个开发商,因此交易结构比一般的房贷要复杂得多;另外,房子还没主呢,评估也不好做。
  2. 二手房交接。现在银行贷款,不管是大银行还是小银行的,批了Commitment Letter也会在最后一分钟撤销,那岂不是要买房人的命?另外一种情况,就是有经验的“快进快出炒房族”,不惯银行贷款“审批难、罚息高”的臭毛病,宁愿用银行外房贷,真实成本其实和银行贷款差不多,而且审批、还款都更灵活。
  3. 独立屋翻建。个人做独立屋翻建,业主一般是无法或不愿的从银行申请贷款的。如果翻建的自有资金回报率高于房贷利率的话,再加上利息费用的税盾效应,确实值得尝试用银行外房贷融资。但是,施工贷款金额大,动辄近百万,而且对Lender的专业水平要求高。

Lender:借我一双慧眼吧

个人作为Lender直接参与房贷投资,自由度比较大,但是弊端也很多:

  1. 个人资金有限,难以参与金额大、油水多的大项目。
  2. 项目来源方面,“靠天吃饭”,资金闲置成本高。
  3. 投资回报方面,交易成本百分比高,且牵制个人精力,从而压低了净回报率。
  4. 风险控制方面,个人投资者能力精力有限、风险控制手段单一,反过来进一步限制了项目来源和投资回报。

特别是在当前房市暂时走弱的情况下,很多“单打独斗”的房贷投资人在风险控制方面面临很多挑战:

  1. 债权人(投资人)之间关系。除了最基本的“按出资比例平均分配权益”方式,各种复杂的债权人结构的应用越来越广,比如:优先权分级;低优先权债权人的还款,需经高优先权债权人同意;不同债权人通过投票表决,少数服从多数。无疑,这些复杂的债权人结构会增加投资风险,有的风险甚至已经很接近股权投资了。
  2. 评估报告。比如,商业物业评估报告采用的折现率越来越低,开发项目的评估报告越来越花哨,施工贷款的评估报告需要和虚假开支作斗争——这些都需要更高的专业水准。
  3. 还款计划。以前大多数个人Lender根本不看还款计划。现在要看,也看不明白——哪些是真实可信的还款计划,哪些是忽悠人的故事?

房贷投资基金:创造最佳房贷投融资体验

好雨知时节,当春乃发生。在房贷融资方面,按照“风险控制第一;充分尊重投资人的利益、认真履行受托责任;做Banker,不做Broker”的核心经营理念,我们陆续成立了普盛房贷投资基金和鼎盛房贷投资基金。

在房贷融资方面,我们力求给GTA的华人朋友创造最佳的地产融资体验——对终端客户(Borrower)如此,对广大的项目渠道伙伴(地产经纪、房贷经纪)也是如此:

  1. 恪守“Banker”本分,不断强化“专业、快速、实惠、大额、守信”的优势,经常保持“隔夜交割100万加元”的能力。
  2. 发挥“Banker”的特色,根据市场需要,不断优化和创新普盛的融资产品和服务,比如一站式优化房贷方案、贷款“备胎”和“应急”、 贷款“预批函”和“承诺函”、分次拨款、购地房贷等。
  3. 房贷经纪绿色通道:我们不是房贷经纪公司,但是在对房贷经纪的专业支持和经济激励上,力争比房贷经纪公司还要好,比如专业培训、标准化的定价方式、免费title search服务、简化房屋保险申请、推行积分奖励、开发内外打通的交易平台、安排优秀的地产律师等。
  4. 非常重要的是,我们从不“偷”项目渠道伙伴的客户。

在房贷投资方面,投资人有两种方式参与房贷投资:

1. 跟投具体项目——跟随专业化的房贷基金,直接做具体项目的Lender。这样做最大的好处,就是有专业化的基金保驾护航。不利之处,还是有单一项目的风险和项目结束后的闲置成本。

2.     投资房贷基金——以一己之力,得“团购实惠。管理得好的基金,由于资金雄厚、专业能力强、风险控制手段多、项目来源广且连续、收入项目多(利息、手续费、杂费、利润分成等)、交易成本占比低、基金更容易拿到更好的项目,而且没有资金闲置成本,因此其综合投资回报率不见得比投资具体项目的回报率低。

按照专业、快速、实惠、大额、守信”的方针,从201611日起到今天,我们完成的累积投资额超过五千万,没有发生一笔坏账,未到期项目的平均负债率LTV60%左右(按当前市价),平均Borrower信用分超过700,平均合同期限在7个月左右。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:获得物业地址后,20分钟之内可判明可行性并报价;50万加元以内融资需求24小时内可放款;50-150万加元,两个工作日内可放款;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的投资讲座http://info.51.ca/my/view-556503-229195.html )

分享博文至:

    106 条评论

  1. 1
    tinyurl.com - 2017年8月27日 04:38

    Howdy very cool blog!! Guy .. Beautiful .. Amazing ..

    I will bookmark your website and take the feeds additionally? I am glad to seek out a lot of helpful info here in the put up, we’d like develop extra techniques in this regard, thank you for sharing. . . . . .

  2. 2
    tinyurl.com - 2017年8月27日 16:09

    hello!,I like your writing very much! percentage we communicate extra approximately your post on AOL? I require a specialist on this house to solve my problem. Maybe that is you! Having a look ahead to peer you.

  3. 3
    publix delivery groceries - 2017年9月30日 09:17

    Hi! This is my first visit to your blog! We are a collection of volunteers and starting a new project in a community in the same niche. Your blog provided us beneficial information to work on. You have done a marvellous job!

  4. 4
    tender dating site free - 2017年10月6日 08:40

    Good day! I could have sworn I’ve been to this blog before but after going through a few of the posts I realized it’s new to me. Anyhow, I’m definitely happy I stumbled upon it and I’ll be bookmarking it and checking back often!

  5. 5
    tinder - 2017年10月8日 09:19

    I’m not sure where you are getting your information, but good topic. I needs to spend some time learning much more or understanding more. Thanks for magnificent info I was looking for this info for my mission.

  6. 6
    tinder - 2017年10月10日 07:42

    I don’t even know how I ended up here, but I thought this post was great. I don’t know who you are but definitely you’re going to a famous blogger if you are not already ;) Cheers!

  7. 7
    tinder dating - 2017年10月12日 10:03

    It’s nearly impossible to find educated people for this subject, however, you seem like you know what you’re talking about!

    Thanks

  8. 8
    tinder dating site - 2017年10月15日 15:40

    If you are going for most excellent contents like myself, simply go to see this web site everyday because it provides quality contents, thanks

  9. 9
    tinder dating site - 2017年10月17日 06:53

    If some one desires to be updated with hottest technologies after that he must be visit this web site and be up to date daily.

  10. 10
    tinder dating site - 2017年10月24日 10:01

    Normally I do not read post on blogs, but I would like to say that this write-up very compelled me to take a look at and do so! Your writing style has been surprised me. Thanks, very nice post.

发表评论