地产市场:艰难的相持阶段

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2017年的“4-20”到现在,GTA房市走熊已经有400多天了。这400天来,很多朋友面临巨大的压力,甚至备受煎熬。笔者尝试梳理一下这400多天的市场发展脉络,并对今后的发展做一些推测,请大家斧正。



400天,三个阶段


4-20”政策如晴天霹雳,使得房市急转直下。后面的过程可以分为三个阶段:


1.第一阶段,“4-20”到20177月底:各种户型的中间成交价、交易量都全线下跌甚至急跌。就是多伦多的Condo,中间成交价也从57万下跌到52.5万,三个月跌幅7.9%,不可谓小。至于独立屋,特别是外围地区的独立屋,那跌幅就更大了。

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2.第二阶段,从20178月份到2017年底:各种户型的走势出现明显分化。一方面,低价位、核心区的户型率先回暖,比如多伦多的Condo,中间成交价从52.5万上升到55万,而且交易量、挂牌天数和库存消化率都达到了2016年的平均水平。另一方面,多伦多的独立屋在中低价位独立屋的带领下,继续下跌了两个月,然后从20179月份开始震荡上行——平均价格有微弱回升,但是卖得慢(见上图)。

3.第三阶段,从2017年底到现在:201811日实行的“房贷新政”,似乎对房价的打击不是特别大;而6月省选的结果,又封死了地方政策进一步恶化的空间。在此期间,多伦多Condo中间价继续上扬到61万加元的水平,Freehold Townhouse中间价到了101万加元也就是201723月份间的水平,独立屋中间价到了141万加元也就是201712月份间的水平,而且似乎比原来也容易卖了。在有的地方,20-25 ft的独立屋用地出现了“抢offer”的现象。当然了,高价房、外围地区的房市还是要弱一点,比如北约克的房市就一直偏弱。

总的来讲,400天来,GTA房市经历了一个从“溃败”到“相持”的过程。现在的情况是:政策面不再恶化,但是仍然偏紧(主要是银行房贷政策偏紧);低价位户型、核心区域的房子受冲击最小,多伦多Condo / 独立屋成交价比例从0.291下降到0.431,价格剪刀差收窄了差不多1/3;独立屋、外围区域的房子价格虽然有企稳迹象,但是从库存和交易活跃度看,还是很孱弱。

未来的市场走势和打法

假设未来没有政策面上的利好,那么最主要的市场风险就来源于库存和供款压力——那些手里有好几套房的朋友们,有相当一部分是很难熬的。积极的因素,则是市场上仍然有着强大的需求——“房贷新政”的价格冲击力没有预想的那么大、CondoTownhouse市场活跃,就是明证。这两方面的因素,都会在较长期内存在,“相持”阶段还会继续。因此我们要仔细计算未来1-3年的得失后,选择适当的策略。

具体讲,有几种打法可以选:

  1. 贱价卖房:这是最不得已的做法,不到撑不住了不这么干——供一个150万左右房子,一年的净利息、地税和房屋保险也就两三万,但是现在贱卖那可就要赔至少20万呐!

  2. 卖掉CondoTownhouse:鉴于CondoTownhouse已经在比较高的位置,如果想减少供款压力,那么落袋为安、增加现金是比较明智的选择。

  3. 咬牙供房:如前所述,如果房子不太好卖、还能对付资金压力,那就咬牙供房等待市场回暖一点吧,这是一个虽然有压力但是比较明智的做法。

  4. 逆市抄底:现在很多地方(如北约克,以及MarkhamRichmond Hill)的房子和地,都跌到了一个叫人心疼的价位。如果手里有现金,不妨择机入场。

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