加息对多伦多房地产市场的影响

字体 -

最近加拿大央行加了两次息,每次0.25%。我们该怎么看待加息对房地产市场的影响呢?

 

金融周期和房市的关系

金融周期、宏观经济周期和房地产周期的关联度很高。但是,这种关联关系也不是简单的线性关系。一般说来,房地产会在两种宏观形势情况下比较强势:

  1. 在经济的繁荣期,利率处于一般中等水平,而且经济增长强劲,此时资金充裕,居民购买力强,房市会比较强。

  2. 在经济的低潮期,虽然经济增长惨淡,但是政府往往会采取宽松的货币和财政政策,使得货币发行量大、利息特别低,同时其它类别的资产又缺乏吸引力,此时房市也会比较强势,就像多伦多这几年。

Untitled.jpg

当然,房市上涨不是“雨露均沾”的,而是有强烈的“聚焦效应”,基础设施好、犯罪率低、工作机会多、人口增长快的大城市会得到房价上涨的绝大部分好处。尤其要注意的是,在资金流、移民流、政府政策的冲击下,个别大城市的房市可能会出现“逆天”行情,比如80年代末的多伦多、温哥华房市——对这一点,因为“97回归恐慌症”而在80年代末跑到加拿大的香港同胞们恐怕深有体会。

说起来大家可能不信,1981年的时候,加拿大5年期固定房贷利率高达21.46%!从那时起到2008年,加拿大和全球绝大多数国家一起,在万恶的美联储的指挥下,经历了长达27年的降息周期。在此期间,有几波经济增长周期,在很多地区,出现了前述第一种情况——经济强劲,利率中等,房市上涨。

然后,拜2008金融危机所赐,又经过了长达9年的超低利率、货币超发的“黄金时代”,也就是前述第二种情况,房地产价格打着滚儿往上翻,买了房子的人做梦都会笑醒。

 

进入加息长周期怎么办?

现如今,随着加拿大央行跟随美联储连续两次加息,进入了升息周期。这个周期,应该是一个锯齿形上升的过程,很可能会持续20年甚至更长。

 

那么,在这个加息长周期下,在未来3-5年内,多伦多房市会受到多大的的影响?笔者浅见如下:

  1. 首先,必须要承认,加息对房市确实有负面影响。很简单,利率每增加0.25%100万的房贷每个月就要多付200加元利息,这是实实在在的。加上9月初加息比较突然,也有较强的心理冲击,这也是9月份多伦多房市回暖力度不大的主要原因。

  2. 进一步地,也是被当前市场所验证的,“穷光蛋炒房族”受到的冲击最大——不管是炒楼花的还是炒地的。一方面,是因为他们本身的房贷供款能力就偏弱;另一方面,是政府为了防范系统性金融风险,指使银行对他们进行“定点清除”。

  3. 多伦多房市“崩盘”的可能性很小,主要有以下原因:(1)让房市崩盘根本不是政府的本意;(2)从需求上看,多伦多房市的需求量还在,具有“逆天”的能力;(3)央行加息的目的本来就不是专门针对房地产,更不会在经济基本面仍然孱弱的情况下,为了迎合“买房抄底党”而快节奏加息;(4)加拿大的楼花和现房的首付比例一般都不低于20%,而且加拿大房贷是可追索的,和美国完全不一样,不会出现大面积“房主跑路”的情况——加拿大的房贷违约率不到美国的十分之一!

  4. 多伦多房市的结构在发生变化。数据显示,CondoCondo Townhouse的中间价已经回到了今年初的最高点。这背后的驱动力显而易见——购买力和房贷申请的难易,因此CondoCondo Townhouse会红火个两三年。但是,所谓“麻雀变不了凤凰”,CondoCondo Townhouse在很长时间内大红大紫也不太可能——一个500sqft的小condo,价钱到了$1300/ sqft,还能涨到哪里去?反过来讲,一些好地段的住宅用地和独立屋跌倒了去年夏天的水平,中长期投资机会正在显现。

总之,加息对多伦多房市的冲击确实有,但是远没有那么吓人。除此之外,我们还要看到当前房市的结构变化和动态性。不管怎么样,“闭着眼睛就能发财”的“黄金时代”已经过去,需要大家认真动脑筋、凭本事挣钱的“白银时代”已经来临。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的投资讲座http://info.51.ca/my/view-578522-229195.html

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论