房贷“压力测试”新规分析

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1018日一大早,大家看到了加拿大联邦金融监管局(OSFI)的住宅房贷新规,可谓一石激起千层浪。

房贷新规的背景和主要内容

正如加拿大央行副行长在前不久的一次国际会议上所说的,测试分析表明:加拿大银行业的各项指标非常优秀,抗风险能力维持在了高水平;但是加拿大的居民的抗风险能力非常脆弱,主要是因为居民负债能力明显偏高。因此,本次房贷新规,是加拿大政府在继续加息空间有限的情况下,对居民负债带来的系统性金融风险的“定点清除”,和从2016年下半年以来的一系列措施是一脉相承的。

这次OSFI主要对Guideline B-20做出了如下修改,从201811日实行:

  1. 所有没有房贷违约保险的房贷申请,都要有“压力测试”,也就是用央行的5年期基准房贷利率(现在为4.89%)或“5年期基准房贷利率(比如3%+2%”(两者取较大值),来测算Borrower的收入水平和负债能力。

  2. 加强了对抵押物业的负债率(LTV)的要求:每个银行要规定合理保守的LTV,并认真执行,并且禁止银行在LTV方面耍滑头(比如在规定的LTV之外,又安排另一个房贷)。

对房贷申请和房市的影响

1. 会对房贷申请有什么影响?

以后五年期固定利率房贷也要进行压力测试,这意味着在相同收入条件下,固定利率贷款申请人者将会少贷15%-20%的款项。

2. 哪些房贷申请人不受新规影响?

房贷续约,而不是申请新房贷;20171231日之前申请贷款,并在120天内交房的申请人(这里面有“空子”可以钻哟!);对小银行(比如HOME TRUST)的房贷申请人,影响也不大,因为小银行一直都是用最大化的压力测试。

3. 我们该怎么利用新规?

房贷新规在201811号实施。那么,“刚需”买房人,特别想是买CondoCondo Townhouse(这两种房型的市场风险小)的朋友,如果对房价有信心,请赶上尾班车(可以在12月下offer,然后赶在圣诞假期之前提交房贷申请),这样可以多申请至少15%的房贷。对房贷在未来一年要到期的朋友,可以考虑提前锁定一个期限长一点的房贷。

对房贷申请的影响,在技术层面不是特别大,但是,对房市的短期影响还是比较明显。这是因为:

1. “刚需”买房人受冲击。一般的中产、年轻人,特别是“工薪族”,他们的房贷申请额度被大幅压缩,幅度在15%左右。换言之,“工薪族”换大房子的可能性被严重打压了,CondoCondo Townhouse的红火日子会持续一阵子。

2. 市场心理更加脆弱,大有“风声鹤唳草木皆兵”之势,那么肯定会延缓房市的回暖。

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Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

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    46 条评论

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