房贷投资——“老三样”管不住风险!

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有越来越多的朋友参与了房贷投资。相关的风险控制手段,从理论上讲,看看评估报告、负债率和信用报告这“老三样”,也就差不多了。

但是,在实战中,特别是现在地产市场比较乱的情况下,这“老三样”可就不行喽!

万一评估报告不靠谱怎么办?

评估报告的基本原理,是找到类似的参照物业,根据这些物业和待评估物业的差异作调整后,得到待评估物业的市场价值。因此,“道高一尺,魔高一丈”,评估报告一般从以下方面来“注水”:

  1. 参照物业“乱点鸳鸯谱”。最近看到一个评估报告,北约克的房子,评估价是185万,但是201761日的买价167万,等于是上涨了10%,和市场的走势完全相反呀!仔细一看,待评估物业是个Backsplit户型的,评估员找的参照物业都是两层楼的(当然也就更贵),偏偏不选最近成交的一个一条街上的Backsplit户型(成交价150万左右)作参照物业,真是其心可诛呀!

  2. 不做时间调整。大家知道,从“4-20”以来,房市是走弱的,独立屋跌得最多,特别是20175678四个月,跌得最厉害。但是有些评估报告,把很多去年初成交的物业选作参照物业后,根本不做时间调整,结果导致估价多了至少15%

  3. 乱调整。比如有个Aurora豪宅的施工贷款的评估报告里面,说这个物业地的面积大(其实一定面积及以上的地就没有什么价值了)、地下室超装修豪华(图纸里面根本就没有这一项),硬是把评估价拔高了80多万。

万一信用报告不靠谱怎么办?

一个极其重要的经验:看人不能光看信用报告!信用报告不能光看信用分!

比如,以前见了一个“富婆”,开好车住大房子还雇菲佣,信用分也还行。但是一仔细了解,问题一大堆:以前公司逃税被CRA告上法庭,现在还整天想着作假账,还时不时拖欠员工工资;自己还在打离婚官司,资产能不能保住都难说。

又如,有的borrower的性格有严重缺陷,比如“眼高手低”、“小姐脾气丫鬟命”、性格暴躁、做事冲动不计后果,等等,往往会把自己的生活、工作和财务搞得一团糟,也需要咱们lender警惕。我原来遇到过一个自命不凡的borrower,在我们面前把他太太(原配,给他生儿育女了的)像丫鬟一样户来喝去,一句话不中听就骂骂咧咧的,对这种爷咱还是敬而远之为上吧。

还有,一位borrower的信用报告,信用分接近680,可是在最近3年恶性欠款一大堆,连银行房贷都敢连欠半年多。问她现在哪里高就、收入如何,她回答“小企业的office manager,年收入12万”——你信吗?

反过来讲,假如有位理工男没有任何恶性欠款记录,只是因为没经验到处shopping around而频繁查信用报告,而导致信用分很低——这位其实很可能是个好人哦!

万一负债率不靠谱怎么办?

不知道怎么搞的,不少borrower和项目介绍人在谈房子的负债率的时候,老是在房子有多少负债上打马虎眼儿:

  1. 明明房子上已经有了一贷二贷甚至三贷,却跟你信誓旦旦地保证“只有银行一贷,你要贷款的话负债率低得很”。

  2. 明明房子上除了银行房贷,还挂了大额的Home Line of Credit,却刻意隐瞒Home Line of Credit

  3. 如果咱们的钱是一贷或二贷且负债率不高,但是后面如果还跟了三贷和四贷,那borrower的利息负担是非常大的,也有风险。

总之,“道高一尺,魔高一丈”,又云“大城市里面坏人多”,大家一定要小心啊!

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:获得物业地址后,20分钟之内可判明可行性并报价;50万加元以内融资需求24小时内可放款;50-150万加元,两个工作日内可放款;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

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