非地产经纪眼中的地产投资

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房子那点事儿,永远都是大热门。鄙人这两年从事地产投资和融资业务,和“鬼佬”们打交道比较多,发现咱们华人圈对房地产的看法,和主流社会之间存在很大差距,实在是需要澄清认识,以更好地规避投资风险。


好地段、坏地段

很多华人圈里公认的“好地段”其实不一定好,而有些“穷乡僻壤”却是投资好去处。

“好地段”之MississaugaSquare 1­­:该地段周围的Condo楼多且近来空置率居高不下,卖压重重之余, 银行对房贷的首付比例要求也高,让俺们房贷经纪好生为难。

“好地段”之WaterlooBlackberry风光不再,打算裁掉40%的员工,并抛售除总部外的全部办公楼。受此影响,大Waterloo地区的住宅、商业楼市场近期难言乐观。


“坏地段”之Oakville:鄙人刚到加拿大时,老有“热心人”告诉我“Oakville是传统工业区,白人老头老太太住的地方,衰败啦!”。后来才发现,过去15年,Oakville的人口增长速度稳定在每512.3%左右,远高于多伦多9.4%的水平!实地考察,也是欣欣向荣、房价高企,看来当初真是被忽悠得不轻。

“坏地段”之Whitby:“买房子不要到Markham Road东面去”的说法其实不正确。Whitby的家庭年收入中位数为10.1万加元,远高于整个多伦多的6万;最近五年人口增长率为9.7%,而且就业形势受汽车行业的影响小。


无论到哪里,都要听政府的话

政府规划是影响地段升值潜力的关键因素之一。在Green Belt(永久环保带)的约束下,今后大多地区的空地非常有限,大量的新房要通过“推倒旧房重建”的方式实现。因此,低层(Low Rise)物业未来前景看涨。同样道理,政府会把一些老社区升级、翻修,提升周围物业环境,从而带动周围房产升值。


所以,我们在投资地产时,要注意查阅政府的相关政策文件——这一点恰恰是很多华人朋友经常忽略的。例如,多伦多政府正在实施一个“Warden-Finch Revitalization Plan”,势必在近期对Brideltown Circle这一圈儿的地产市场产生积极影响。


大房子还是大地块

受祖国环境的影响,华人朋友特别看重居住面积。殊不知,在加拿大,土地是私有的,真正值钱、有升值潜力的其实是土地。近年来,在MarkhamRichmond HillVaughan等华人聚居区, “狡猾”的开发商们迎合华人的这种心理,把房子修得大大的,后院留得小小的,房价托得高高的,钱挣得那是多多的。


以最近在Scarborough推出的一个Townhome小区为例,有两种户型:1200平方英尺,stacked townhome30万加元;1800平方英尺,traditional townhome45万加元。表面上这两种都是250加元/平方英尺,但是后者的地价比前者便宜得多,加上其它便利,实际上后者要划算得多。


借更多的房贷

一提到房贷,华人朋友就只知道“五大银行”。这两年来,由于房贷政策收紧,特别是强化了对收入的硬性要求,很多投资者为了从这些高高在上的银行借到更多的房贷,可以说是绞尽了脑汁。


其实,对投资性的房产(包括住宅房产和商业房产),如果需要较短期的资金支持(比如在楼花交房后脱手,或翻修后高价出售,或出售旧房产前购入新的房产),可以考虑银行之外的房贷方案。在很多情况下,投资者可以在接近零首付、比银行宽松得多的收入约束下,获得房贷。


Lic #: M13000527, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com或光临近期举办的讲座http://info.51.ca/my/view-332643-229195.html

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