专业才是王道——漫谈地产融资

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越来越多的华人朋友有志于在加拿大开发房地产,或者投资商业地产(如加油站、连锁店、商铺)。那么,在融资时,咱们要注意哪些方面呢?

 

从大的视角讲,加拿大的房地产行业和中国的房地产行业,至少有两大不同:

  1. 政府的作用不同,因此政府相关的成本差距巨大。在中国,土地控制在政府手里,政府几乎“无所不能”,甚至可以为所欲为。在这种情况下,开发商其实是政府的马仔,政府及相关个人常常要直接或间接地拿走房价的60%以上。在加拿大,市场化程度高,过程也透明,以多伦多的Condo为例,政府相关费用只占总成本的25%左右,就已经算是高的了。
  2. 行业成熟度和利润水平不同。在加拿大,房地产开发绝对是“传统行业”。根据笔者调研,在多伦多,成熟的开发商的自有资金年回报率(IRR)一般在20%左右。

 

那么,以下现象就不难理解了:中国的开发商,最重要的工作是跑政府关系;加拿大的开发商,最重要的工作则是在专业上面下功夫。因此,我们要在加拿大的地产行业取得成功,就必须向加拿大主流社会靠拢,走专业化的路子。

 

围绕BANKABILITY做财务测算

BANKABILITY——从一开始,就要站在银行的角度,考虑项目的设计、施工、成本、回报。这是“工程狂人”们最容易忽视的地方。比如说,如果要自己从中国采购原材料甚至请施工队,表面上可能会省钱,但是银行会不会因此很担心项目的风险?如果是商业地产项目(如医疗中心、老年公寓、PLAZA),有没有详尽、有说服力的招租、运营计划,让Lender们觉得运营风险可控?

 

定价——如果是房地产开发,要在详细比较、调研的基础上,制定一个符合市场需求,“卖得动”的价格,而不是自己想当然。对于豪华型的项目,市场风险大,尤其要注意这点。如果是投资商业地产,要根据现有经营状况,并考虑以后改良的空间,在摸清楚经营现金流的基础上,测算物业价值。不管是什么情况,都要预先设定的一个“对得起自己”的目标回报率,不见兔子不撒鹰。

 

成本——以房地产开发为例,要测算全过程成本,包括交易成本、融资成本、政府税费、各项设计咨询费等等,而不仅仅是买地成本和建筑成本。另外,成本也要和产品定位匹配,不要闹“$120/平方英尺修豪宅”的笑话。

 

多层次、多来源、多阶段的融资结构

要贷款,找银行。在银行的金字招牌下,做地产的“良民”们向来是伏低做小。其实,很多人没有意识到:银行不是善财童子,自己和银行其实是交易对手;对银行而言,每笔贷款都是有抵押和安全边际的项目投资。因此,我们首先要树立主人翁意识,了解银行的思路,自信、主动地和银行交涉项目融资。

 

除了银行贷款之外,还可以在项目开发的不同阶段,积极拓宽融资渠道,包括采用卖方贷款、股权融资、开发房贷信托、夹层融资、租赁融资等多种方式。当然,此时要权衡融资成本、股权结构、各种融资方式之间的衔接等要素。

 

以房贷融资为例。在地产项目的前期开发阶段,或者购置商业地产时,为了弥补自有资金的不足,可以考虑房贷融资:

  1. 比起股权融资,房贷平时需要付息(商业房贷的综合年利息在10-20%),对现金流有一定压力,而且Lender对物业有扣押权。
  2. 但是从另外一方面看,第二房贷能够在解决资金缺口的同时,提升资金的杠杆效应,从而达到“用更少的钱赚取更多利润”的目的;而且通过第二房贷融资,开发商的股权、管理经营权不受影响,而且借款成本作为利息费用,有很强的税盾作用。
  3. 另外,如果商业地产是小生意的一部分,还可以通过申请小生意政府贷款,把房贷比例提高到90%,且第二房贷的利息只有6%

 

实际上,有实力、有经验、对项目效益有把握的房地产开发商,往往首选房贷或贷款融资。

 

统筹专业资源,双赢制胜

宁做顺势跟随者,不做逆天苦英雄。华人“地主”们来到加拿大,应当积极地与专业资源开展合作,这样可以迅速提高自己的专业能力,不仅能够提高效益,而且有助于规避风险。我们面向华人社区的创业需求,背靠与加拿大社会接轨的专业资源网络,愿意向大家提供用得到、用得起、用得好的专业地产融资服务和投资机会。

 

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com或光临近期举办的理财讲座 http://info.51.ca/my/view-336253-229195.html )

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