疫情过后,房价该何去何从?

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作者:山蛟龙

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虽然我是个保险理财顾问,然而在因疫情宅家期间,我接到跟我聊房价的电话最多。许多朋友都特别担心房价下跌,TA们的理由是这个危机对经济对就业市场的冲击必将影响到房屋的销售与房价的稳定。

我不能说朋友们的观点没有道理,我也认为这个疫情肯定会对房价有影响,只是我并不象朋友们那么悲观而已。下面我来谈谈我个人对未来疫情之后房价走向的看法。

我认为疫情之后,房价会出现暂时性的低迷与观望,即价格稳定或略微下降,成交量保持低位。想买房的人会在市场上找机会捡便宜,有急卖的人此时会愿意在价格上做些让步,但这种情况不会很多当然时间也不会持续很久。在这部分急卖的房屋被市场消化完之后,价格就不太可能继续往下走了,只要价格不往下走,等待入场的人就会担心价格向上而以更高的价格入场因而加速入场步伐。

为何说急着卖房的情况不会很多呢?因为2016、2017年那一波炒房被套的人,这几年基本上问题都解决了,亏的人已经在账面与现实都已实现了亏损,炒房交接不了也都走上了通过法律途径去解决的途径了,所以不存在当初炒房的人还在急着卖房的。这部分急着卖房的基本上是那些趁房价从去年底开始上升之后在今年考虑换房的,特别是已经在一二月份下offer买了房的但自己的房还没卖出去的人。这一部分人真的非常有限,不会对房价带来大的冲击。当然想换房而没在一二月份出手的这部分潜在购买力,在这波疫情过后也是有可能暂时理性和冷静地观望一下市场的动态和趋势才会出手的,甚至会考虑先把自己手上的房卖了再换大的房。至于有地产经纪认为,疫情过后会暴涨的观点,我也不敢认同,虽然有压抑的购买力,但人们在被突如其来的恶性事件打击之后,在重大投资行为上会有所收敛,起码会看一看再出手,而不会火急火燎地冲进市场。

还有一部分是因为疫情而失业的,有可能会考虑卖房的。虽然失业人数还蛮多的,但我没有失业者拥房比例的数据,所以比较不好判断失业会带来多大的卖房压力,不过,这种情况肯定有。一般来说,因为有了银行给予6个月房贷的宽限期,失业者在疫情过后马上就急着卖房的比例可能会更小一些。所以应该不要太过担心这个因素,当然后续还要视疫情持续的时间以及失业的结构与数量等情况来判断其影响程度。

分析了负面影响之后,我们就要来看看对房价影响的积极面因素了。不得不说,积极面因素真的蛮多而且还很关键,我重点说三个:供需矛盾、低利率、海量货币。

供需矛盾是个核心要素。加拿大每年有近35万新移民进来,这些新移民有近一半会选择在大多及周边地区定居,也就是说安省起码吸纳了一半的新移民。这么多人进来,不管买还是租,总得有房住,然而,市场新建的房是远远满足不了新增的需求。基本上每年新增住宅单位是4-5万,但需求是7万以上,有超过2万个单位的缺口。说实在,不管利率不管货币等其他因素,光这个供需矛盾就有可能把房价不断地往上推升,此其一。

为了应对疫情对经济的冲击,央行在三月份一个月时间里两次大幅度降息了总共1.5%。这个降息的幅度是史无前例的,是非常狠的,而且未来五年之内估计利率都很难有大的上升机会。这带给有产阶级供房成本的下降,也会推动房价上升。现在这个利率水平,比2015年初的两次降息之后的利率水平还要低,所以房价很有可能在未来受到这个因素的刺激而上升,此其二。

再一个因素是政府为了振救经济和资助民众,大幅度量化宽松购买债券,往市场注入大量基础货币,这必将带来M2的大幅增长,市场上会出现海量货币(这些钱不太可能流入股市,因为企业的业绩受到冲击而下降,一两年内股市不太可能有好的表现),使得货币购买力下降而资产价格上升,那么,对民众来说,应对此种情况最好的策略就是持有资产、包括房产、金银等保值增值的资产,所以,未来房价更可能会被这种购买力所推升,此其三。

再一个可能的因素是,政府有可能放宽甚至取消B-20压力测试政策。为何这么说呢?因为这个政策在去年联邦大选时就是一个竞选的议题,说明朝野对此政策有不同看法,而且在选后,自由党政府在疫情危机发生之前就反思了这个政策,并对此政策进行了微调。那么,在疫情对经济造成这么大冲击的情况下,政府对此政策进行更大幅度的放宽甚至取消并不是没有可能,毕竟房地产会带来非常大的对相关产业的带动,吸引投资、创造就业,对建筑业、材料业、家装业、地产经纪、按揭业务等等都会带来非常大的机会,政府不应该死脑筋死死抱住那个无聊的压力测试,而把银行业、建筑业等这么好的稳定就业推动经济发展的机会给误了。所以,我个人认为,这个政策有相当大的出现松动或调整甚至取消的可能性。(今天早晨看到突发新闻,特鲁多政府已经解除了现央行行长的职务,任命Tiff Macklem为新央行行长。我对此的解读是政府想借此任命而取消B-20政策,毕竟Poloz自己废掉自己搞的政策,打脸自己是挺难受的。)

在省级层面,我甚至都认为外国买家税都有可能出现松动,毕竟在经济暂时处于困难状态,外国资金还是值得先拿来用一用,先把经济搞起来,让人民有工作做有饭吃更重要。

还有一点大家可能忽略了,那就是世界因为疫情而乱成一团,而且未来的情况会非常的不妙。反观加拿大,疫情过后,应该是世界上最好的国家,会有许许多多人向往加拿大,会愿意移民进来或来加拿大投资,加拿大必将是人与财两得。还有,就是在WHO宣布大流行之后,加拿大接回了在世界各国的加拿大侨民一百多万人,这些人在疫情过后不见得会再走的(肯定会有相当多留下不走了),这些都是房屋需求的推动力。

当然,有人也提到因为疫情的影响,国际油价暴跌,加拿大深受其害,未来几年加拿大经济的元气可能都无法恢复。这一点我比较认同。正因为加拿大经济已经没有其他行业可以依靠了,所以房地产才更应该扶持一把而不是限制呀。另外,阿省那边的情况不妙,是不是会有更多的人搬家到安省,是不是有更多的新移民选择定居安省?这又回到了前面的供需矛盾问题上了。当然,也因为加拿大整体经济的预期不乐观,所以利率有机会长时间保持在低位,这对房价的上升又增加了推动力。

有人反问我,要按你这么说的话,安省大多地区的房价涨起来,那许多人不是就永远买不起房了?这个问题实际上很容易回答,房价低的时候,也没有一个城市所有人都有能力拥有住房。全世界不管哪个城市,一部分人有房一部分人没房是正常的。房价再怎么高,总还是有人买得起;房价再怎么低,总还是有人买不起。所以根本无需为城市里的每个人是否买得起房而操心,买不起房也租不起房的人,可以搬到房价更便宜租金更便宜的地方去工作生活呀,这就是城市发展的挤出效应理论,城市的发展没有任何理由等待后进分子跟上前进的脚步,所以无需为这样的问题而纠结。

在不同时期我对房价有不同的观点,当此之时,我个人还是认为有钱在手的、有能力负担的朋友,房产还是一个非常不错的东西,值得你认真考虑。当然,我只是个理财顾问并非房产方面的专业人士,我的看法仅仅是自己的个人观点,不构成任何房产投资置业的建议或意见。各位朋友有此方面的问题,还是要咨询相关专业人士来提供专业的意见可能更靠谱一些。

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