你必须买condo owner保险的原因!

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曾经有写过一篇文章,题目是《condo owner要买condo owner 保险吗?》。其实现在要写的这篇文章跟那篇文章基本上可以说是相同的东西,那为何还要多费口舌再另写一篇呢?

因为,这么多年业务过程中,总是时不是的就有人问我condo owner是不是要买保险这个话题。

前一段时间又有个朋友打电话问我,有没有必要买condo owner保险。她说,当初closing的时候,银行方面的律师要求她买。后来,许多跟她一起买了condo 保险的屋主都取消了这份保险。她还比较细心,打电话问了一位保险的业内人士,这位业内人士告诉她必须买,但她还是将信将疑。因为生意不在我这儿,她不好意思打电话问我,觉得生意都不给我做还浪费我的时间,心里很不好意思。但最终还是确信只有我能够给她最终的答案,于是有了我们之间的对话。

我不但告诉了她答案,而且告诉了她原因。

在她的理解里,condo是管理公司保的,自己不住在里头,租客有租客保险,为什么owner还要买保险呢(不是买重复了吗)?

我跟她说,没有错,condo的管理公司是有保险,保的是房屋的property,里面的不管,更重要的是condo所提供的保险是co-insurance的。大家可能还不知道co-insurance是什么意思,如果有兴趣的话,可以自己去详细查一下。我这里做一下简单的介绍,co-insurance就是保险公司与被保人按比例共同承担风险,一般来说比例有九比一、八比二、七比三之类的,也就是说如果房屋全损,保险公司按保险合同承担70%、80%或90%的责任,被保人(管理公司)承担10%、20%或30%的责任。正常情况下,管理公司为了省保费,都会选一种保费便宜的比例方式来保,那就意味着保险公司的责任减小了,而管理公司的责任增大了。

而有condo的朋友们,你们是否看过你们与管理公司所签的管理协议呢?你们知道管理协议里是怎么写的吗?你们以为出险之后,管理公司会从自己口袋里掏钱来赔你们的损失吗?管理公司口袋里的钱来自于哪里呢?

如果你们认为房屋着火烧毁肯定管理公司的保险要赔,不够的部分肯定管理公司要赔的话,那就是想当然了,还是回家认真看一下管理协议吧,不同的管理公司可能在管理协议的条款上是不一样的,不要以为每个管理公司的条款都一样,别到了损失出现的时候才想起要去看协议。我相信,损失出现的时候管理公司保险会赔是肯定的,但赔多少就不知道了,万一不够的话,谁来赔、怎么赔,你可别掉以轻心哦。

另外,即使管理公司的保险赔了你的房屋的价值,那你房子里的装修、地板、家俱等肯定是不赔的。如果你自己没有condo owner保险,那这些损失你自己就必须承担。

还有的就是若出现责任索赔,比如你的unit着火,烟通过中央通风系统而令到其他住户受伤甚至死亡,这就有可能引起责任索赔,若没有condo owner 保险,你可能会倾家荡产都不够赔。即使不说那么严重的情况,你的房屋里漏水了,把楼下的天花板给弄湿并损毁或者财物的损失,这也会引起责任索赔,若没有condo owner 保险,你必须从自己口袋里掏钱赔给第三方。

你可能会说,我的condo租给租客并且要求租客购买租客保险,那么出现任何责任索赔就肯定不关我condo owner的事了。

不得不说,这样理解也不全面,因为:一方面要看这个责任来自于何方。比如condo owner提供的冰箱、洗衣机、电炉子甚至空调等给租客使用,如果责任事故是由于租客使用不当而引起的,那责任必须由租客来负责,如果责任事故是由器具本事的问题造成的,那责任必须由condo owner来承担。第二个问题是,万一租客中途把租客保险取消掉,而后出现责任索赔,第三方是可以找租客也可以找condo owner的。这样,若condo owner没有保险,跑得了和尚跑不了庙,租客跑了,owner必须得负责第三方的损失,至于condo owner的损失,自己找租客去算帐去(若租客保险都不愿意买或中途会想着把租客保险cancel掉的人,你想如何有机会把你的损失要回来)。虽然这种情况听上去机率特别小,你总想着这样的奇葩事是不会发生在你身上,不过,我还是认为只要在理论上有可能发生的事情,在这个世界上是都会发生的,这个世界奇葩人奇葩事多到经常超出正常人的思维和能够理解的极限。不信,你可以侥幸不买试试,也许你运气好。

还有一点,你们看到condo管理协议中的betterment和improvement的条款吗?

如果出现修善等情况,钱从哪里来呢?还是要从各位的condo owner的保险公司出,如果没有保险,owner自己付。

你们可能会说,不是有管理费吗?管理费都到哪里去了呢?好象是水电气、冬铲雪夏除草种花浇水员工工资以及管理公司的利润等,修理有关器具或设施的,如暖气空调等,管理费不会用来改善或提升意外损失所造成的损毁。

如果有人死在游泳池等责任事故,万一condo管理公司的责任保险额度不够赔,还是要分摊到每个condo owner的头上。

上面说的还仅仅是与管理公司及与公共的部分所产生的风险,有可能影响到condo owner的利益的方面。

我这么说,有人就举例说自己的condo 大楼暖气设施坏了,管理公司花了一万多元修,condo owner一分钱都没有付,这怎么说?我说,这好说,太简单了。你问这个问题是没有搞清楚保险应该负责什么而管理公司应该负责什么的基本概念不清问题。简单问一下你,汽车开了十年,里头许多部件损坏了,保险公司会赔你吗?道理一样的好理解,公寓的暖气空调等设施坏了,当然是用管理费来维修的,而如果这些设施是因意外的水火盗而造成的损失,那就得由保险公司来赔了。

我相信我应该是把有关condo owner 为何必须购买保险的理由说清楚了。现在我再提供一份公司内部邮件,供大家参考。
A lot of agents have been asking why OWE (overland water endorsement) is required for high-rise condo. Below is another example for this, see email below. This email was issued by the property management to all the condo unit owners of a high-rise condo building being built in 2003 in downtown Toronto. The management is advising all owners to request this coverage from their broker due to recent claims on heavy rain storm this month in Toronto. Water entered into the units caused by sudden accumulation of rain water.

Another example is that if the building was flooded, some common area was damaged and several units are damaged. The board of directors might decide not to file a claim due to frequency of previous claims for this building or their policy already had a high deductible for flood/water damage. They might ask all unit owners being involved in the damaged area to share the loss. If your condo policy does not have OWE, contingent coverage or loss assessment coverages will not respond.

这个邮件说的还不是condo owner要不要买保险的问题,而是具体到要购买overland water endorsement这个附加险的问题。大家可能不知道保险公司的水患,有上水、下水和地面水三个不同的种类。以前没有分这么细的时候,就上下水两种,现在这个地面水从上水中分出来,定义更明确了,而且大部分保险公司都开始采用这个新概念了。

下水是sewer back up (专指从下水管道涌上来的水,一般是污水), 上水指的是地面以上房屋内的水(比如水龙头忘关了或没关紧或忘关门窗雨水从门窗进入屋内等),地面水指的是地面上从房屋外面来的水,包括市政水管破裂、洪水、冰雪融水等。

所以,在购买condo owner保险的时候,大家一定要搞清楚相关具体项目的保额,别什么都不看而只把眼睛盯在保费差几块钱上面。

还有,请大家再仔细看我贴出来的这个内部邮件,里头有句话说:在公共区域进水或有部分住房遭受水损的情况下,condo管理委员会可能会因为过于频繁的索赔而不启动condo管理公司的保险,而选择启动所有condo unit owner的保单进行索赔。

这种说法先不去计较其在法律框架内是否合规(若condo屋主感觉不合规,可向condo管理公司启动集体诉讼)。我们先来聊一下其他方向的东西,那就是condo管理公司出此下策一般也是迫于无奈才会这么做,因为前期的频繁索赔,会造成condo管理公司的保单保费大涨或被保险公司拒保而不得不选择高风险保险公司来保(高风险保险公司在水险方面的保额是非常有限的——若再发生水险还是得由condo屋主来共同承担,而且价格要比regular market贵一倍以上),这样的结果是condo管理费将会因保险费大涨而上涨(当然还有其他上涨的因素),也就是说,若condo管理公司不那样处理,最终有关费用也是要摊到condo屋主身上去。而若condo屋主没有管理公司所要求的OWE附加险,情况就很糟糕,更别提连condo owner保险都没有的情况。

这些东西供condo屋主参考,condo保险费没多少钱(一年保费也就两三百元,一个月就二三十块钱),我没有任何利益驱动去写这样的东西去忽悠你们购买condo owner保险(一单condo或租客保险的佣金15元左右,而所花的时间,从收集信息到quote到审批到制作申请文件到客户签字到最终提交申请,包括回答客户的各种问题,agent平均要花3个小时时间,这还不包括后续的服务等),说难听一点你即使来找我做这样的保险,内心深处我还真不见得非常有兴趣,这是实话。我只是希望condo owner或者有准备购买condo作为投资品的人士了解风险并有效地加以防范。(当然出于服务人员的纪律和职业意识,我还是欢迎各位来找我。)

此博文仅作为信息参考,非任何形式的保险建议和意见,也非任何保险推销。若您有保险方面的问题,请咨询专业合格的保险理财顾问,或直接与本人联系当面洽谈。



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