在多伦多投资房产只要操作得当,当然赚钱 — 逐条驳斥《加拿大炒房谁赚?》

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上周7月8日,51.ca 网转载了一篇“中国经营报”登的一篇《房租赚了4.5万还亏 加拿大炒房谁赚?》的文章(http://info.51.ca/news/canada/2010/07/08/202261.shtml),巧的很,同一周的《地产周刊》7月9日287期的第15版也原文转载了该文(只是题目不同)。因该文很不客观,比较失实,很多是道听途说,基本上属于赚稿费、闭门造车、哗众取宠的文章,有必要一一驳斥,澄清事实。我本人几年下来在多伦多已经买了多个投资的Condo,有现房有期房,可以拿全部真实数据及原始单据比对!现说明如下:  

1.“地产经纪人的佣金为3%,这一买一卖就是2万加币”

– 这是起码的小学数学问题,佣金为3% x 36万 x 1.05 = 1.13万,哪里来的“2万加币”?买房子买家还用付中介费吗?基本常识都没有。

2.“政府的地税是房价的1.5%,按平均房价33万加币计算,3年下来是1.5万加币”

– 典型的信口开河!把美国的地税税率编到多伦多了,多伦多市的地税大约是政府估价的0.9%,从没听说过“1.5%”的说法。另外注意这是政府估价,不是实际市场房价。现在的大部分情况都是政府估价比实际市场房价低不少。 拿我在2007年夏天买的Yong/Finch的Pemberton Ave 上的一室一厅的Condo,当时买价将近18万,当年地税$1466。随后的2008年,2009年,2010年都是以接近18万左右来评估我的地税(虽然这个Condo到现在也至少涨了6、7万),所以我这个Condo 2008年地税是$1504,2009年是$1500,2010年是$1496(补充:2011年是 $1447,2012年是$1434)。为什么这3年地税还降了一点?好像政府的地税规则就是这样,每年的各项支出的分摊比例稍有不同。

3.“以及因提前卖房,被银行罚了违约费3000加币”

– 这是房地产投资水平,投资眼光,投资技巧的问题。多伦多的房地产市场最近十几年来一直是个慢牛的走势,比较稳健。中国炒房子的快进快出的手法在多伦多不适合,那种做法只能挣到小钱。在多伦多投资房子至少应该持有5-10年以上,5年是最少最少的。 那位业主小吴听风就是雨,“而一旦利率上升,房价就会掉头向下”的说法实在可笑,投资房子又不是炒股票。自己没一点主见去投资房产的话,房贷就应该做个open的或者每次都Renew 1年的固定房贷,这样就可以避免银行房贷的违约金了。

4.“每个月银行的房贷1200加币,3年下来是4.3万多加币,这还只是贷款利息,本金1分钱还没有还” – 这个Condo买入价30万,首付20%,贷款就是80% - 24万。如果每月平均贷款利息是“1200加币”,那就是当时锁了个4年或5年固定的6%的房贷。3年前就算没什么经济头脑弄了这么个糟糕的利率,但这3年间经历经济危机,利率降到历史最低,那位业主小吴或是“作者”居然连最基本的常识都没有,赶快去银行重新签个房贷啊,即使交3000 违约金也值。 为了说明区别,拿我上例买的Pemberton Condo为例,我07年买时先签了个1年的固定房贷5.6%,1年后refinance 贷款总额16.6万,5年固定P-0.9,最低时1.35%的利息持续了快一年,每月利息才$180左右,狠占了一次便宜,嘿嘿。

5.  “再加上公寓管理费每个月平均360加币,3年就是2万加币。你说我还有赚吗?!”

– 又是起码的小学数学问题,360 x 3 x 12 = 12960, 本身就是小本投资,还快进快出,各项费用不能这么约算吧?又不是几百万豪宅。 另外这位业主小吴3年前买的30万Condo,3年下来“租金收入4.5万加币”是有点少了,多伦多的金融区的Condo的空置率不可能有那么高,除非他自己根本不上心。 我3年前买的将近18万的Pemberton  Condo,3年下来(36个月)租金总共收入4.6加币,这都是市场价,很普通。

好嘛,这位作者把费用使劲往多里说,把收入往少里说,总共就挣那几万块钱,可不就很容易抹平了。

6.  “一次老丁在国内度假,半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒,是房客打来的,说厕所漏水了,要他赶紧找人修理… … 但因老丁不在边上,只能随他们开价了,结果月底收到账单,1200美元!”

只能说“老丁”连一些基本的管理租房知识都没有,是管理能力的问题。这我信,现实生活中有不少这样的房东,但绝对属于可以提高改变的。 作为房东,手里一定要有个电话本,有各种维修服务的电话号码,这是最基本的。回国度假,当然要提前委托个朋友或者中介帮忙处理房子可能发生的紧急情况了。

7.“房客说他失业了,3个月不付他房租。老丁那个急啊,房客是受法律保护的,还不能随便赶他走,否则法庭上见,说不定输官司的还是他。

– 纯粹胡说八道。房客不付房租,法庭上见,房东会输官司?真是闻所未闻。都是些不懂的“懒”人在以讹传讹。 首先,找房客尤其是找老外房客,一定要按正规程序走,查credit report,查Employment,查… ,这是最基本的房东管理知识,是个人都很容易学会。这种情况下找到的房客以后欠租的可能性低于10% 。 真碰到拒付房租的房客,一定要坚决上法庭走法律路子,这也是作为房东的最基本常识。房客真敢欠了2,3个月房租就跑了的代价也是很大的。房东把这个欠债往credit report 上一放就可以“整死”这个房客,让他的信用一下子就彻底完蛋,在北美这个非常重视信用的社会里后果是很严重的。

其实,作者的这种心态就是典型的懒惰的打工者心态,提起做什么投资、干什么创业都是无限夸大风险,只赔不赚。老老实实打个工,挣个死工资,在公司稳步升迁最安稳。相信我们周围这种人很多。这就是我上一文《穷人之路是自己选择的》中提到的穷人的典型心态。在这种“穷人”圈子里咨询些投资或创业的想法时,只会得到类似这篇到处转载的道听途说、信口开河的负面反馈。

这就是《穷爸爸富爸爸》里面,关于听取别人投资意见时,作者的精妙说法

 “A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t work.

大意是不要听信“穷人”或者胆小的人,他们是生活中的“小鸡”。谈论投资时,只喜欢说“天就要塌下来了”,而且总能找到理由证明这个不可行。

顺便说一下,我的Pemberton Condo在2008年续房贷时,按银行评估价$207,900做的refinance,拿回现金2万6千在手里,再滚动投资到下一个投资房。这个Pemberton Condo里,我的真正原始首付投入资金也就剩不到1万块(这样做比直接低首付贷款省了好几千块的贷款保险),3年下来平均每月管理费将近$320 (水电气全包),有心人可以算算这个投资房的年投资回报率。。。

本专栏下篇文章《多伦多房价随后至少5年必然持续上涨的10大理由》

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    5 条评论

  1. 1. ABC - 2010年7月18日 19:06

    你的Pemberton Condo,现在卖了,能赚多少? 为何”在多伦多投资房子至少应该持有5-10年以上,5年是最少最少的.”?

  2. 2. 土旺 - 2010年7月19日 00:39

    没太仔细算过,因为这里有房子增值挣的,现金流挣的,还贷款到本金里挣的。 其实我最关心的是,银行对它的评估价是多少,这涉及到我可以从这个房子里面再借出多少钱来。:) 为什么应该长期持有: 1。首先多伦多的房市是一个长期慢牛市场,以后还会慢慢涨。往往今年的高点是明年的低点。 2。买卖一个房子中间费用很高,损耗是固定的,对投资人也很折腾精力。 3。快进快出的话马上就要交税,利润损失相当一部分,不利于滚动投资。长期持有能有效利用延税,充分发挥金钱的时间价值。

    除非,你很确信该房子肯定没有增值潜力了。

  3. 3. 要葱 - 2010年7月19日 09:52

    土旺,我和你有一些共识,我的地产投资是从03-04-05-06完成的,现在停了近4年,回头再看,还是觉得房地产投资比较舒服,曾经想考地产牌,自己买房自己卖方,后由于知识有限没有考,最近又有些心动想投资,希望和你共同交流探讨。

  4. 4. 土旺 - 2010年7月20日 01:23

    欢迎欢迎,咱们共同切磋。请把你的电话或者Email地址 email 给我, [email protected] .

  5. 5. Jason - 2010年8月9日 09:34

    非常欣赏你写的一些文章,尤其是驳斥那位老兄赚了钱还卖乖的,或者就是瞎编的CONDO投资经历。我也是很质疑他说的一切,因为我也投资了一些CONDO,觉得不是他说的那样,当然,我还是一个初级的房产投资者,正想和高手切磋切磋,如果你不介意的话,能否给我你的电话,我有很多关于CONDO投资的问题想问问你,谢谢

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