漫谈房地产投资的风险与回报,兼与基金、股票、期货、期权、外汇投资之风险与回报的对比 (下)

字体 -

 同样道理,加拿大数一数二的大企业北电、加航破产或者重组后,它们的股票变成废纸,但加拿大的经济生活还照样正常运转,绝大多数老百姓还是照样正常过日子,整体上社会经济秩序并没有受到多少的影响。但你能想象如果多伦多的房价突然下跌一半,那会对整个加拿大的经济和社会带来多么大的负面影响,整个国家的国民经济会因此而严重倒退,社会将剧烈动荡,你手里的那些股票、基金肯定都缩水好几倍了,很多都破产清零了。我敢说除非发生了极其恐怖的的灾难性事件,这样的事情是不可能发生的。所以多伦多房价大跌的概率远远小于本地任何一支股票(包括银行股)清零的概率。

也是同理,如果加拿大的那些汽车城的工厂倒闭了,汽车城例如温莎变成了死城,当地房价一泻千里,但对加拿大整体社会经济无痛大痒。即使如果出现了替代石油的低成本能源,那卡尔加里的房价可能会大跌90%;或者旅游城市温哥华因为某些原因房价大跌50%,我相信加拿大的经济并不会因此而受很大的影响,它还会照样正常运转。但如果多伦多的房价大跌50%,其对加国的经济影响就会是灾难性的,加国政府绝对不会坐视不管的。所以出现这种可能性的概率绝对是非常小的。  

我通过我的博客认识的一位犹太老律师日前同我讲述了他亲历的一段难于理喻的故事。这位七十多岁的老人在2007年时花了几万块钱当定金买了个Condo楼花,准备Condo建成后自己downsize 住进去。2008年时看到美国房价大幅下滑,多伦多的房地产市场也在摇摇欲坠,就“自以为聪明”(这是他的原话)地把当时自住的House赶快抛售了,拿到手50多万现金。因为2007年买的Condo楼花还差一两年才建好,这么多钱闲着也是闲着,当时看到美国股市跌得很惨,“机会来了”,把50多万元加了margin(相当于股票投资的杠杆)买了两个他认为十分可靠的美国最大的保险公司AIG和美国最大的银行的股票。可是人算不如天算,金融危机愈演愈烈,AIG几近倒闭,老人的一生积蓄顿时化为乌有。到了2010年初,3年前买的Condo楼花建成了,可自己再无钱去付剩余的房款或者首付,结果当初交的几万块定金也打了水飘,现在不得不和女朋友租公寓住。落魄到希望找到像我这样的房产投资人来合作,买下他看中的房子,然后签个5年租房合同外加Option (远期选择购买权)。时到今日,老人悔恨不已。但投资是没有懊悔药的。世界在变,老的观念和概念不能再当座右铭了。 

其实,即使是所谓专业人士投资股票、期货、期权之类的,也未必个个能赚钱。夸夸其谈、纸上谈兵、照本宣科是一回事,真刀真枪地到市场上厮杀一番能否凯旋又是另外一回事。大家看看过去这些年的那些由高级专业人士操作的基金,很多的涨幅连同时期的股票指数的涨幅都赶不上。美国华尔街这个世界级精英荟萃的地方硬是弄出来一个百年一遇的金融危机,水平可见一斑,绝不是贪婪能解释通的。 

所以我认为,相比较股票、期货、期权、炒外汇,在国际性大都市例如多伦多投资房地产,风险要小多了。 而且,房地产投资有杠杆在里面,放大后的回报率远超过股票指数的增幅。同时,房地产投资杠杆的风险远远小于股票杠杆的风险,几乎很少有人做股票长线投资时用杠杆的,因为“长线”才会大幅地降低风险。上例那位犹太老律师在买公认非常“稳健安全”的股票时只是用了一倍的杠杆,最后导致血本无归,这种例子其实很多。 

只要多伦多不遭到核弹袭击,发生大面积核污染或者前所未有的天灾使得多伦多不再适合人类生存,或者加拿大出现了很大的人祸,例如被侵略或者发生类似苏联、古巴的社会主义革命,我认为在多伦多投资房产是非常安全的,再加上滚动投资,从长远来看回报相当惊人。当然作为房产投资者,你还得注意合法出租,管理好房客(例如房客不在房内种大麻)、留意资金链等细节。你能做到这样,那投资失败的几率几乎是中649大奖的概率。 

结合到现实情况来看,多伦多的房价在1989年曾经大跌,经过了7年时间到1996年跌了28%就到底了然后开始回升一直到现在,造成89年房价大跌有一个最关键的因素是多伦多房价从85年到894年时间暴涨了150%,泡沫太大,严重背离老百姓收入及租售比。而从1996年到200913年时间,多伦多的平均房价才上涨了99%,泡沫很小,现在来的移民和留学生都是越来越有钱,彻底消化了那点泡沫。在这个前提下在这个国际性大都市-多伦多-投资房地产,只要做好中长线投资的准备,风险太小了,而回报将非常可观!

分享博文至:

    4 条评论

  1. 1. halary - 2010年10月25日 17:51

    请问这样的投资回报时间大约需多长时间?谢谢

  2. 2. radiohead - 2010年12月1日 23:31

    你在做LEASE OPTION吗?有机会交流一下,我很感兴趣。

  3. 3. 土旺 - 2010年12月2日 00:40

    回HALARY,投资回报时间根据情况而定,几个月 - 10年。投资房产的好处就是,持有期间内的任一时间点,只要房子升值了一些或者房贷已经还了一部分,都可以Refinance 从房子里面拿钱作为回报,而这个投资产品- 房子还在继续帮投资者赚钱。

  4. 4. 土旺 - 2010年12月2日 01:02

    回 RADIOHEAD ,其实LEASE OPTION 只是风险低一点而已,回报并不是太高。欢迎给我打电话 416-455-3412, 我很乐意跟人交流房产投资,按我太太的话说,我“谈起投资房子来,眉飞色舞,聊的没完没了。”

发表评论