加元升值对加拿大房市的影响

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先谈一下1月份跟加拿大房市走势紧密相关的两条政府及央行的政策。首先是117日联邦政府宣布收紧按揭条例,这听起来好吓人,但仔细一看,所谓“收紧” 实际上对大多伦多的房市影响非常微弱,尤其是对华人热衷买房投资的区域,可以说几乎没有任何影响。

第一条所谓的“房贷还款期将由过去的35年减至30年”只是针对 首付低于20%需要购买政府担保保险的房贷,首付低于20%需要购买政府担保保险的房贷都必须是固定收入很高的申请人才可以申请到,真是固定收入还不错的人士每月多付一点房贷不会对买房的决定产生多大影响。只有固定收入不高或者收入不稳定的购房者才会对每月的房贷还款额的一点涨幅很在乎(指是否放弃买房),但这些人士申请贷款时想首付低于20%的话是很难获得政府担保的房贷保险的,没有房贷保险,几乎没有银行或者金融机构会贷款给他的。所以他们必须要首付高于20%才能获得正常的贷款,也就仍然可以用35年的房贷还款期了。

第二条加按额(refinancing mortgages)将由过去总价的90%减至85%和第三条政府不再透过(CMHC)承担用房屋作为抵押的个人信贷透支额(Home Equity Line of Credit)房屋保险,这对华人市场可以说一点影响都没有,我还没见过一个华人为了只增加几万块的加按额而花个几千上万的保险费用的,真丢了工作或者收入不稳时想申请超过80% 的加按额的话,银行也基本不会批的。

随后一天,118日,加拿大 央行宣布维持1%利率不变可绝对是加拿大房市的一大利好消息,远远抵消了前一天的收紧按揭条例的负面影响,有的看跌派已经在网上破口大骂了。贷款利率本来是看涨的,现在又降下来的,要买房的人士应该抓住这个机会。

这次央行宣布维持1%利率应该说跟加元升值有一定的关系。最近一个时期来,加币对美元的汇率大幅攀升。尤其是今年年初以来,加元持续走高,币值已经升至与美元等值的水平。对于加元兑美元的汇率是否被高估,虽然专家学者有不同的看法,但业界的分析师大都看好加元的强劲,预期其会在接下来的较长一段时间里同美元保持在一个相同的水平上。

加元的持续挺坚,得益于加国良好的经济基本面。因为一个国家的货币在国际市场中的强弱,总体而言是由该国的宏观经济状况所决定的。如果该国的宏观经济状况良好,国际收支平衡出现盈余, 其货币一般会强势; 反之则一定是弱势的。加拿大是西方工业发达国家中第一个走出经济危机的国家。其经济的稳步回升吸引了国际投资者看好加拿大联邦政府债券的未来收益看好加拿大上市公司的未来收益所以 加大力度投资于加拿大的各类债券以获得投资收益。这推升了加元兑美元汇率的快速升值。

加币大幅上扬的另一个推手是国际市场对能源和矿产品的需求增加。尤其是美国推出的量化宽松的货币政策所导致的美元下跌,刺激了以美元标价的大宗商品价格 上扬。加拿大是个资源丰富的能源出口大国,在世界经济开始逐步走向复苏,国际市场亟需大量资源商品的情况下,市场对加元的需求也就跟着上升了。这也是分析家们看好加币未来强劲趋势的一个重要原因。

加元的持续强势对于跨过国境到美国及海外购物投资的加拿大消费者而言,绝对是一件好事,但强势的币值却对加拿大的制造业及其出口带来灾难性的冲击。因为加国出口商品的80%是到美国,币值的高企使加拿大的商品丧失了市场竞争力,而出口量减少给正在复苏中的加拿大经济构成严重的威胁。日前来自于国际经合组织(OECD)一份统计报告显示:加拿大企业劳动生产率在42个受调查的国家中表现不佳。而加拿大企业劳动力成本上升的三分之二是由加元升值所致。

据此,央行在上月发表的季度货币政策报告中对加元的持续走高表示了关注和不安,将其列为加国经济目前面临的一大挑战。该报告表示,加元走强和生产率低下削弱了加拿大经济的竞争力,抑制了净出口复苏,因此央行预测将在2012年之前会“逐步” 缓慢升息

这就是说,央行在考虑升息时,一定会将加元升值的现状考虑在内。因为高企的加元汇率已使加国的经济发展举步维艰,而加息会对国外游资产生吸引效应,外来热钱的涌入则又会抬高加币的汇率。换句话说,央行在考虑加息时会 投鼠忌器,不会贸然下手。这样,大幅加息的概率至少在2011年内会变得很低。所以加元持续升值对加拿大尤其是大多伦多房地产市场无疑是一个利好的消息。

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