商品房的定价权在谁手中?(下)

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相对于一般商品,房产是个很特殊的商品,因此房价形成也要比其他商品复杂的多。它既不是卖家(开发商)说了算,也不是买家说了算,在没有政府干预的情况下,它是由房产市场运行的客观经济规律所决定的。简单来说,在市场经济条件下,房市价格的形成和运行是由价值规律、供求规律、竞争规律来共同决定的。 

首先,价值规律决定房价的基础价格。商品房的价值构成可以分为开发成本与合理利润,在供求平衡的前提下,商品房的价格与价值基本相符。但实际的市场供求关系经常变动,导致房价围绕价值上下波动,高于价值的部分构成价格泡沫,成为开发商超额利润的来源。 

其次,供求规律决定商品房的市场价格。供求关系主要通过决定房价偏离价值的程度来调节价格。当供不应求时,购房者抢购住房,导致房价高于价值;当供过于求时,商品房卖不出去,被迫降价出售,房价便会低于价值。此外,价格也会反过来调节供需,高房价促使供给增加,需求减少;低房价导致供给减少,需求增加,由此推动着供给和需求趋向均衡。当二者达到均衡点时,便形成均衡价格。 

再次,竞争规律决定商品房的现实价格。商品房市场买方和卖方两个市场主体之间存在着激烈的竞争。具体表现为:购房者与卖房者之间相互讨价还价的竞争;卖房者之间的竞争,在一定的供求形势下,或竞相涨价或竞相降价出售;购房者相互之间的竞争,竞相购买会使房价升高,少有人买则会使房价下跌。由此形成商品房的最终成交价格。 

市场经济的这三大规律交互作用,是房市发展的推手。房价就是市场上这种内在的因素交合和博弈的结果。合理的房价一般就是那种符合内在价值,反映供求关系,体现竞争原则的市场价。 

但事实上,现实中的国内房价呈现出波动中上升的趋势表明,除了这三大规律,商品房价格运行所具有的特殊规律也在房价的形成中起相关的作用。如特殊的供求规律表现形式,房市需求中既有消费性需求也有投资性需求,而投资性需求弹性很大。当房价上涨时,如果预期房价还要继续上涨,需求会不降反增,甚至会达到疯狂的程度,从而影响房价的走向。房市需求中还有一个保值性需求,当通货膨胀比较严重,物价飞涨时,房产的需求也会大增,加大了房价上升的压力。同时,通货膨胀抵消了房市的部分泡沫,即商品房的价值(基础价格)随着物价的上涨而自然的上升了。 

总之一个地区房价的形成是一个复杂的市场运动的结果。试图从理论上来分析和剥离出什么是合理的房价,什么是泡沫价看似容易,但放到实际生活中去却很难得到印证。但无论如何,市场经济下的商品房价格的形成和运行最终是由市场经济规律来调节和决定的,价值规律、供求规律、竞争规律是房市价格形成的最基本和最主要的决定因素。 

所谓的用国际通用标准租售比(房价和月租的比例)来衡量任一地区的房价是否有泡沫属于典型的照本宣科、形而上学。那篇文章里面提到的中国人的“土地情节”及“拥房情节”就很明显地决定了“国际通用标准”不适合中国国情,因为中国人的这种文化彻底影响了房产的供求关系,不考虑这个因素而去泛泛地谈论房价只能是空谈。这也是本人一直坚持认为在多伦多的好区,华人喜欢的地方,房价仍会节节上升的一个原因。

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