把债务变成资产

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如果你问一个会计师,有没有办法把资产负债表上的负债做成资产?答案通常是不行,把资产做成负债以减低应纳税额的办法倒是有很多。亚洲金融风暴和美国金融海啸曾经让很多有资产的人变成了负资产,但这只是数字游戏,不卖房子的话过几年就又变成正的了,香港现在的楼价比亚洲金融风暴之前最高的时候还高。

 所以判断一个企业的财务状况,资产负债表已经是很OUT的工具了,做财务的人都知道里边有水份,人家现在研究的是现金流量表。对做生意的人来说,现金流比资产更重要,中国很多房产开发商就是靠现金流来”空手套白狼”的:先靠关系以少量资金把地皮从政府手里拿下来,再以地皮作抵押向银行贷款获取营运资金,同时把工程发包给有带资承建能力的承建商,做一个样板房出来先卖楼花,然后等卖楼花的资金回笼以后才支付工程款、偿还银行贷款、向政府缴纳地价款。

使这个游戏得以正常运作的是资金链,所以我们经常听到某某开发商因资金链断裂而关门大吉的消息。真要研究人家的资产负债表,未必就是资不抵债;真正资不抵债的企业,未必就需要申请破产。很多濒临破产的企业都会想尽办法债务重组,只要能延缓债务的偿还期限,修复资金链,它们就能生存下来,然后再想办法把资产负债表做得更漂亮,再去贷更多的款,做更大的买卖,挣更多的钱。

所以债务重组很有用。在加拿大有很多财务机构和财务顾问给客户提供债务重组的服务,他们的客户可不是房产开发商,而是那些因借债过度又无力偿还的个人,通常是一些没有储蓄、过度消费、被信用卡公司追账的潦倒之人。这是一个很大的市场,别忘了这是加拿大,其实只有我们华人才把储蓄当回事,西方国家大部分人都没有储蓄的概念,银行有些帮助客户储蓄的办法有时候让新来的中国移民忍俊不禁。

但是债务重组只是让债权人适当让步,免除一部分债务,延缓债务的偿还期限,帮债务人修复断裂的资金链,使他们的基本生活不至于受影响。财务机构也不是做慈善,只是有偿提供短期资金和偿还计划,让那些缺乏自制力的人被动储蓄,从而逐渐还清债务。也许财务顾问会帮你去跟你的债权人讨价还价,减轻一些负担,但是债务重组并不能消除债务,更不能把债务变成资产,

那到底有没有办法把债务变成资产?真正的答案是:有。对企业而言,他们可以说服债权人把债权变成股权,负债变成股东权益,继续营运,营运收益积累到一定程度再回购股权,或者营运不良到最后由债权人承担破产损失。这其实也是商业企业债务重组的一种方式,但这只适合于企业,对个人来说行不通,你总不能跟你的债主说我卖我自己给你,等我挣到钱了再赎回来。

但是如果你的债务源于购买房产,那就另当别论。只要有眼光和胆量,这项债务很容易能够转化成资产。投资具备升值潜力的房产,或自住或出租,遇到好的出售时机再变现,原来的首付有可能翻一倍不止。不需要财务顾问,也不用想各种法子强迫自己储蓄,只需要有首付和按期还贷的准备就可以。没有首付,有融资知识会借首付也可以。

而且不用担心资金链的风险。银行除了提供按揭贷款以外,还提供房产净值贷款。房产净值贷款用的是房子的市场评估价值,随着房价的上涨,净值越来越大,你能够申请的贷款信用额度就越大,有了这个净值信用额度的资金储备,还需要担心资金链会断掉吗?

传统的理财建议包括尽量避免债务,这种观点其实已经很落后了,应该说有积极作用的借债是有益的。对不同的人来说,什么是积极的借债也有所不同,学生贷款、创业资金贷款、未婚女士透支信用卡来包装自己出席上流人士的活动,都是对前途有帮助的借债投资,当然,在种种借债投资方式当中,贷款买房可能是最安全、成功率最高的借债投资,所以如果是买房子,”举债度日”的生活方式不应该被否定。

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    4 条评论

  1. 1. anti. - 2011年8月3日 08:12

    2个问题需要考虑:

    1。如果你是负资产,银行是否会继续借钱给你?

    2。即使银行借钱给你,由于风险高,是否利息会很高,从而减少目前的现金流?

  2. 2. AA - 2011年8月3日 22:29

    It seems like you have very high knowledge in managing your cash flow and properties.

  3. 3. 阿Q - 2011年8月4日 21:46
  4. 4. 洪发 - 2011年11月11日 13:27

    这是假设房产始终会涨的基础上。要知道世界上没有无风险的投资。 如果房价跌了。假如在你退休之前可以把房贷还清,恭喜你,也许几十年以后你能赚回来。 但假如你在退休之前不能把房贷还完,你就只有1)继续工作还贷 2)忍痛亏本卖掉,回到租别人地库度过晚年。

    房产是债(DEBT),而不是资产(ASSET)。只有当你的房子不断升值,或你出租房子的租金税后超过贷款利息、维修费用、地税之总和时,才能算是资产(ASSET).

    Is Your House An Asset Or A Liability? http://www.cbsnews.com/8301-505146_162-37942508/is-your-house-an-asset-or-a-liability/

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