做一个负责任的评论人(二) - 理论要联系实际

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对加拿大及多伦多房市看跌的各种各样的悲观预测,随着近年来房市的兴旺从来就没有停止过。去年媒体大肆渲染过美国经济学家贝克对加拿大房市会重蹈美国覆辙的预言,认为一旦利率回升,加国的房市立马就会崩溃。时至今日,加拿大的经济大环境并没有发生质的变化,而房价已经上涨了一大截。

 众所周知,房市的走向是由市场各种规律的运动和社会及经济等诸多因素所决定的,房地产市场的变化很复杂,带有很大的不确定性,因此要正确地预测是件不容易的事情。在房市走向的预测上,一些有影响力的大师或经济顾问机构经常让人跌破眼镜。从2007年开始,关于加拿大的房市泡沫即将崩溃的预言就一直不绝于耳,然而事实胜于雄辩,到目前为止,所有的这些悲观预测都已经被时间否定了。

2007年多伦多的房屋销量及Condo 销量都创历史记录时,也是喊跌声震耳欲聋,网上还能找到当时那些看跌的大量文章及评论。当时有朋友听说我手上进了不少货,还好心特意打电话给我,说她的一些来加拿大二十几年的香港同事都已经把投资房卖了,因为房价已经连涨十年了,该跌了。你怎么现在还进场投资房子?然而事实证明多伦多房市真正的大涨是2007年之后的4年,涨幅还超过了2007年之前4年的涨幅,那些早退场的房地产投资人肯定后悔不已。所以说房市的走向并不是能简单套用什么理论就能预测到的,最关键的是要结合实际情况具体分析。

几个月前,我发表过《回国启示录 - 多伦多房价随后几年必涨》之(一)(二)(三) ,列举了很多会导致多伦多房价上涨的因素。这些文章也登在了我的博客上,当然又是引来了一大批房市看跌派的讥讽、嘲笑和谩骂。

这几篇文章所阐述的核心问题是,像大连这样的中国二线城市,房价九年涨了三、四倍,房屋总体供应量九年估计也增加了 三、四倍,而九年间大连的城市人口最多只增加了百分之五十。虽然小部分的中产阶级,过去九年收入增加了几倍,但普通老百姓的收入水平九年来可绝对没涨那么多,大连的出租车九年都没涨价了,出租车司机们起早贪黑,勤干苦干,周末不休息,使劲”拼客”多挣的那点辛苦钱远远赶不上房价的增长。刚毕业的大学生好不容易找个工作,工资普遍也就一千多,这还是好的,好多刚毕业的学生还找不到工作呢。

那大连房价为什么还能三、四倍地暴涨?原因是占人口很小一部分的富有阶层过去九年的财富是几十倍的增长,平均起来,当地总体的财富增长跟房价增长及房屋供应量增长是成比例的。简单一句话,富人的财富大幅上升导致房价跳跃性上涨。

富人不仅仅是大连本地的富人,因为大连的气候、环境在东北、内蒙是独一无二的,所以东北、内蒙一亿多人口里面的富人中的相当一部分都跑到大连买房了。北京、上海过去十年房价涨了约六倍,当地的工薪阶层十年来工资并没有涨那么多,但它们吸引了大陆加上港澳台以及世界各地的富人包括国际游资来买房。透过现象看本质,这个现象其实说明了一个很多人不愿意承认的现实:需求决定价格。

多伦多作为一个国际性大都市,在对富人的吸引力上,跟大连、北京、上海很有可比性,同时吸引富人的范围更广,中国、印巴、中东、俄罗斯等地来的很多非常有钱的富人移民和留学生都在这里而且会越来越多,这么多有钱人在多伦多和打工族一起竞争买房,房价如何会跌?现在买不起的人以后也还是买不起,房价不会因为有人买不起而降下来,因为买得起的人实在太多了。

富人数量的快速增长加上对房屋长期的刚性需求,决定了多伦多的房价随后几年必涨。

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