多伦多房市展望

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美国联邦储备委员会8月9日宣布,将把联邦基金利率在零至0.25%的历史最低水平至少维持到2013年中期,这标志着美国宽松货币政策将再延续。加拿大的经济严重依赖及附属美国经济,可以预期加拿大的利率在随后一年半不会上调多少。这个消息对于加拿大及多伦多的房市,是最近一段时间最大的利好消息,对于那些看跌的专家们是一个沉重的打击。

我时常想,多年以后如果回头书写2008年后多伦多房价持续上涨多年的历史时,分析其原因,即”马后炮”分析(这是大部分专家学者最拿手的本事),多伦多房价持续的大涨要感谢美国2008年的金融危机及随之的世界经济危机。加拿大为了平衡其他产业的不景气及衰退,不得不向房地产行业倾斜,加大房地产砝码来拉动经济。危机也是商机,2008年的危机是加拿大房市的商机。

房价的上涨,本质上更多地反映了钱的贬值。有统计表明,20世纪70年代以来全球基础货币或者说国际储备货币从380亿美元激增到今天超过9万亿美元,增幅超过200倍而真实经济增长还不到5倍。中国自身的货币发行量更是惊人,1978年,广义货币供应量M2(跟上面说的国际储备货币两回事)为859亿。到2010年9月末,M2增加到69.64万亿,32年增加了810倍。在中国这个世界第二大经济体海量印钞票,通货膨胀极其严重的背景下,人民币居然还持续升值,这明显不正常,最后的结果就是钱越来越不值钱。与其抱怨房价的涨幅超过工资的涨幅,不如埋怨钞票发行量的增长远超过GDP的增长。对于工薪阶层,房子越来越买不起,不是说房子真贵了那么多钱,而是钱愈发不值钱,地愈发的值钱。多伦多作为非常吸引移民的国际大都市,富人比例越来越高,房价持续上涨是意料之中的事情。

我去年夏天发表过《大多伦多房价随后至少5年必然持续上涨的14大理由》一文,里面有些观点至今仍然很有借鉴意义:

第一,从技术角度分析,在一个成熟的资本主义体系里,像多伦多这样的国际性大城市,房市长期的变化不会像股市那样有那么多波浪。2008年的下跌,是由于美国金融危机引发全球经济危机而导致的恐慌性下跌,随后至少5-8年内很难再有一次这样的跌幅。最多是某些时间微跌,极可能会像1996-2008年的慢牛增长过程那样,隔两年就有一段时间的停滞调整,但是年均房价还是在增长。

第二,从心理角度分析,经过这几年的观察,卖家房主都了解了多伦多房地产的抗跌性,卖房时再遇到市场不好,就不会像08年末09年初时那样割肉贱卖。买家也知道了在多伦多买房很难捡到大便宜,房价真要回落一点,就得赶紧抓住机会接住。2008年末到2009年短暂下跌后的迅速反弹,就说明了多伦多的房市具有很强的抗跌性。

第三,大多伦多的移民及留学生数量每年持续在增加,多伦多房市的刚性需求长期存在,而且过来的新移民及留学生越来越有钱,非常有力地支撑了大多伦多的房价。同时大多伦多的人口结构在改变,量入为出、喜欢积蓄、对土地、房子有强烈依恋情结的文化的人口比例在增加,而寅吃卯粮、一辈子租房无所谓的人口比例在减少。

第四,由于美元持续贬值,其他国家(尤其是中国)以美元为主的单一外汇储备必然转向多元化。加拿大有世界级储量的石油和矿产资源,再加上政治、经济长期稳定,加元成为外汇储备多元化的一个很好的选择。加元的坚挺会吸引大规模的国际游资,热钱过来后比较安全的投资渠道之一就是房地产,尤其是投在这个集经济中心、金融中心、银行中心、商业中心等等为一体的加拿大最大城市 - 多伦多。

第五,股市经过这几年的过山车行情,大家不得不对股票和基金的信任度下降了,而房价同期在稳健增长。美债和欧债危机迫使美国维持低利率,加拿大央行的利率也不会上涨,随后几年的房贷利率仍然处于几十年来难得一见的低位,通货膨胀和低利率的预期会促使大众比以前更倾向于投资房地产。

第六,2015年在多伦多举办的泛美运动会,之前几年要有几十亿的基建投资砸进去,土地、建筑材料、劳工成本都得上涨,房价能不涨吗?

再加上务实的注重发展经济的多伦多右派市长上台,从机会成本来说,随后几年,多伦多房价的上升空间明显大于下跌空间。

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