如何看待租售比 - 租售比与房价的关系(上)

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最近一段时间,陈思进先生的两篇关于房地产的文章:《加拿大别被房子升值迷惑了:特别是公寓》《加拿大房价合理否?看租售比便可判断》在本地的很多华人网站上转载,引起了不少争论。

对于租售比这个指标在衡量房价是否合理的决定意义上,我有些保留,综合了51.ca网上一些我认同的跟帖的评论,这里就这个问题和大家作一步的探讨。

陈先生具有深厚的华尔街背景,在股票和基金证劵投资方面很有研究,他的一些关于金融业和华尔街的文章很有见地,我拜读后很是佩服。但是如果说到房地产,正如某个跟帖的评论,”陈先生是书读得太多了”。对于房地产,我觉得陈先生的认识还停留在理论层面,缺乏实践经验,说严重点就是纸上谈兵。

我对陈先生的”房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺” 这个观点非常有保留。如果说租售比是衡量房价是否合理的重要标准之一,这我很赞同,我在以前文章和讲座中也经常提到这个观点。但是说它是”精确标尺”,那未免过于夸大了,实践起来,这个观点是站不住脚的。

首先陈先生所说的”合理”租售比是100~200倍之间,但是实际上国际通用的租售比标准是200~300倍之间,这个大家可以到网上去Google或者百度一下就知道了。我最开始对房地产投资感兴趣时就曾经对租售比200 ~ 250倍的情况下仔细算过,如果首付20%,以正常市场利率贷款80%,即使房价不涨,光凭租金收入刨除所有费用,该投资的年均毛回报率就可以达到6.5% ~ 8%(回报包括贷款本金的偿还),我和其他一些有经验的房产投资人一起切磋研究时,他们也都认同这个投资回报率。

其次,正如陈先生在《加拿大别被房子升值迷惑了:特别是公寓》一文中提到的,他给朋友买Condo的建议是”真想买就尽量找新公寓,地段也不能忽视,最好挑黄金地段”,这个建议非常好,比较专业。但是黄金地段的租售比通常比一般地段的租售比要高,按照陈先生的”精确标尺”理论,那是不是说明黄金地段的房子没有投资价值呢?这显然是自相矛盾。

用租售比来衡量房价是否合理,那要看哪个地方哪个城市,不能一概而论。像上海、北京这种城市,租售比平均800左右,有些甚至超过1000,确实离谱,是有泡沫。以上海400万的房子为例,首付25%,贷款30年,在现行利率下,投资者的每月负现金流要一万多人民币,如果房价不涨的话,业主肯定是要大亏的,这一点我还是同意的。

但是正如有个跟帖说的,如果世界上有几个城市不适合买物业,只能租,那肯定排不上多伦多。旧金山、温哥华那些城市的租售比在500以上,可是多伦多才200多,根本不算高。更何况,多伦多是个集经济中心、金融中心、商业中心、综合性工业中心于一体的国际性大都市,不能拿边远地区的小镇、农村跟它比。边陲小镇包括一些人口逐渐在减少的小城市的租售比是才100倍,低是低了,可是有什么投资意义吗?

退一步说,如果只谈多伦多的租售比的话,在陈先生所说的”合理”范围之内,租售比120倍甚至低于120倍的Condo(即陈先生文中提到的公寓),我还是能在多伦多找出一大堆来,交通也挺方便,很好租。可是这些都是什么地段?在很多人眼里基本没有多少升值空间,我也绝对不会建议客人去买这种地段的房子。所以我在谈论房地产投资中,总是强调Location(地段)的重要性,地段永远是房产价值中最重要的因素,抛开地段来光谈论租售比是没有任何意义的。

陈先生在他的文章中举了一个非常极端的例子,20万不到的物业价值,每月管理费900元(还涨到了1200),当然是没有投资价值了。用低于1%的特例否定其余99%是有点哗众取宠。

网上跟帖还有一些评论一语中的,我很赞同。例如陈先生还有一个误导,就是政府控制房租的涨幅,其实那只是对已经住在里面的住客有帮助,对于新租客,根本没有什么帮助,只要房价还有上涨的空间,租金肯定也会跟着上涨,这是市场机制决定的。投资房地产与投资金融产品不同,物业都有双重功能,一个是保值增值功能,另一个是使用功能。难道租售比降不下来,就一辈子都不买房吗?拥有自己的住房,这种愉快的心境和享受价值,是一辈子租房的生活能企及的吗?

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