如何看待租售比 - 租售比与房价的关系(下)

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关于陈思进先生的文章《加拿大房价合理否?看租售比便可判断》,其中”房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺”的观点,这里我还想补充说明一下本人对此不敢苟同的理由。 

陈先生具有丰富的金融从业经验,总是用研究股票基金的思维模式来看房地产市场,他文章中举的例子是拿100%的现金去购买房子,而不考虑任何贷款的因素。我同意陈先生所说的,在西方国家投资买房,如果100%用现金支付,不做贷款的话,投资回报率确实低得可怜,长线来看跟买基金没有差多少,投资意义的确不大。

但是房地产投资和股票基金投资的一个最大区别是,房地产投资可以利用房贷来放大投资回报率,也就是房贷的杠杆作用,而这对于股票基金投资来说是很难操作的。普通工薪阶层可以向银行抵押所购买的房产,以市场上各种借贷产品中利息最低的房贷申请80%左右的贷款,30年还清,但是有哪位炒股的人士可以拿市值2万的股票到银行融资8万吗?有些银行甚至禁止贷款去买卖股票。当然股票的期权和指数是放大了杠杆,但这个杠杆放的太大,风险也就极大,稍有不慎就全军覆没,非普通人能操作的了的。

在陈先生举的例子当中,假设甲乙二君都有100万,甲君以100万买一栋房子,乙君以月租6250元租同样的房子。几年之后,甲君拥有的房子升值了,但是扣去所付的地产税、交易佣金、律师费以及房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投入其它金融产品,长期来说至少平均5%的回报率,足以超过房租支出。

但是如果甲君以20%的首付买5栋100万房子再都租出去呢?咱们来看这个账怎么算:按照上面的算法,一段时间以后房子的增值部分抵消掉了所有的费用,那租金收入减去房贷利息就是净收入,一栋100万的房子年租金收入是7.5万(6250×12),贷款利息按5%的年利率算是4万(100×80%x5%),则每年租金净收入是3.5万,5栋房子一年就赚17.5万。而乙君的100万全部用来买金融产品,5%的年回报率,一年才赚5万,大家看出分别了没有,这就是房贷的杠杆作用。

同时,陈先生的观点”欧美房价的上升和通胀率同比”是以悲观的预计为前提来计算的。现实中房价的增长率总是要比通胀率要高,房价总能跑赢通胀。事实上通胀很大程度是被房价带动的,如果房价不涨,通胀可能要反过来变通缩了。

另外过去几十年,欧美的中心大都市的房价的上涨幅度都超过了国家平均房价的涨幅,当然也更超过了通胀率。所以长期来说,房产增值扣掉其他费用剩下的利润也是非常可观的,加上每年租金净收入,那是金融产品的年平均回报没法比的。

再有,租售比跟当前市场的房贷利率还很有关系。我去年某篇文章曾就当时的房贷市场利率具体算过账(在我的博客上还能找到该文),现在的贷款利率和去年差不多,所以还可套用,按照很一般的5年期固定贷款利率3.59%来算,首付20%贷款80%买房子出租,扣掉各种费用后即使没什么正现金流,但5年后光还贷款本金,这个投资就有了5年50%的毛回报率。

即使多伦多随后5年的房价上升和通胀率同比(某些看跌的”经济学家”也是这么预测的:房价在随后几年停滞不前,但是会跟随通货膨胀率缓慢增长),目前通胀率每年大约2.1%。因为首付20%,那房子5年后的增值也达到了5年50%的毛回报率,两者加一起就是5年100%毛回报率,远超过什么5%的年回报率。

所以租售比与房价的关系不能绝对地看,正如某位跟帖网友所说的,其实要算计的东西太多了,租售比只是其中一个方面,还有通胀预期,利率现状和预期,城市发展和人口流动,资金流动,现金流,供求关系,银行政策……市场上很多东西都是动态的,真有人能算计这么多的,以他的能力早就不用为买不买房这个问题发愁了。

虽说过去这么多年多伦多的工资水平没涨很多,连带租金水平也没涨多少,房价不应该会涨太高。但是这些年移民多伦多的富人太多了,以后再来的人也会越来越有钱,他们当中很多都是富有的亚裔族群,都有买房置地的能力和习惯,这个租售比对他们来说有什么意义吗?还是上述那位网友说得好:”投机需谨慎,自住需乐观。”

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