投资房产的账如何算?

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我在上一篇文章《如何看待租售比 - 租售比与房价的关系》以及以前的一些文章里面,曾经提到多伦多的租售比在世界上这些大都市里面还是比较合理的,中长期看,投资房产的风险非常小。

这篇文章我具体算一下投资房产的账。 我在多伦多投资房子这些年,跟很多投资了房子或者感兴趣的人士交流过,发现不少人的账算的很不清楚,甚至挣了钱还说没挣到,实在是说不过去。投资房子实际上相当于一种生意,既然是做生意,尤其是自家的小本生意,账就要算得明白仔细,成本多少,毛利润及净利润分别是多少,都要很清楚。实际上,投资房子这个账太好算了,有小学数学基础就能算出来,关键要逻辑清楚,分清投入和产出。

我们以多伦多40万的房子为例,可以这样算一个投入和产出的回报比:首付20%就是8万,贷款32万,30年分期付款,因为贷款不是投入,所以最初投入的本金就只有8万,然后把房子出租,以租养房,以目前的市场贷款利率及多伦多还可以的租售比,租金和每月支出基本相抵,即现金流基本为零。32万30年贷款,5年下来平均每月月供的本金部分大约是560元,这样5年后,月供所付的本金部分累计大概是3.3万。

那5年后的贷款就只剩下28.7万(32-3.3)。如果这时候把房子卖出,即使房价一分没涨,不算中介费仍卖出了40万,偿还欠银行的贷款28.7万以后,到手的资金是11.3万(40-28.7),除了收回最初投入的本金8万以外,还挣了3.3万,这就是收益,毛投资回报率超过了40%(3.3/8)。正常情况下,5年后房产还会升值一些,升值这部分的投资回报率算起来很简单,这里忽略不提。

再看看世界上其他一些租售比比较高的大都市,像北京、上海、温哥华、悉尼甚至纽约这些城市,首付20%买不太差的地点,房贷月供会很高,租金肯定不够付所有支出,即负现金流很大,业主每个月还得往里贴不少钱,如果房价不涨就100%是赔钱,这种投资风险就相对大多了。

例如:我有一个朋友在北京的房子今年年中市场价是360万人民币,每月租金收入4千人民币,净租售比900。如果现在首付20%,贷款80%投资这个房子,30年按揭,以中国现行的房贷利率,每个月房贷月供至少需要1.7万,这就出现负现金流1.3万(1.7万- 4千),即投资人每月还要倒贴1.3万。头5年房贷月供的本金部分平均每月只有3.3千,所以每月的负现金流里面有9千多元纯粹是打水漂付利息的,如果几年后房价不涨,这个投资就赔大了。具体计算如下:

买360万的房子,首付20%就是72万,贷款288万;5年下来,贷款只还了3300 x 12 x 5 = 20万,而5年负现金流累计为:1.3万 x 12 x 5 = 78万人民币。如果这时把房子卖出,房价这几年没涨,不算中介费仍卖出了360万,还掉银行贷款288-20=268万,到手现金是360-268=92万。然而之前投入的首期72万加上5年累计倒贴的78万,前后总共投入了150万,投资负收益92-150=58万。也就是说房子卖掉了连本都没捞回来还亏了58万,投资回报率(92-150)/150 = - 39%。

再来看一下温哥华的情况,温哥华好一点的房产租售比大约是400-500,取中450,即使按目前加拿大的低利率,首付20%出租的话,负现金流仍然很大,比每月还贷款本金的数额还大一些,几年后还贷款的总数小于累计负现金流的总数,如果房价没涨,这时卖出房子,到手的钱就会比当初投入的本金还少,投资收益及回报率铁定都是负的。

非常关键的一个问题就是,在这种租售比太高的城市,如果放大杠杆投资房产,要持续每月都往里面倒贴不少钱,占用资金太多,心理上有点无底洞的感觉。

但是在多伦多基本不存在这种情况,因为多伦多的租售比普遍只有200 ~ 250 左右(相当于中国的净租售比250 ~ 350),对于一个国际性大都市来说,这个租售比是非常好的,投资风险太低了!既可以放大杠杆尽可能多贷款扩大预期投资回报率,又可以很有效地控制投资风险。比如上面的例子,30年后贷款还清了,房子100%是自己的,而当初只投入了8万,即使30年房价没涨,毛投资回报率也是(40万-8万)/8万=400%。实际上,多伦多这种城市房价30年不涨是绝对不可能的,除非发生遭到核弹袭击或者生化武器袭击这种千万分之一概率的情况。倘若真发生了这种情况,钱早已是很微不足道值得考虑的事情了。

所以在多伦多投资房产,守很容易守住,很难亏钱,大不了一直租下去,而通过时间换空间,房产增值的前景海阔天空!

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