具体数据比较分析多伦多房市

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过去几年,我一直敢在多伦多大胆持续买进房产而且一个不卖,同时两年前(2010年)在网上和很多报纸上面撰文预测分析多伦多房价随后几年必涨,甚至当时在对某些看跌多伦多房市的言论实在看不下去的情况下,敢公开打赌多伦多房价随后几年必涨。其实这并不是我一时头脑发热,信口开河,而是我花了很多时间对房地产做了详细深入的研究和详尽的数据分析,同时经过5年多实战,总结了一整套理论依据。

过去两年,在我多次举办的房地产讲座里面,我一直首先重点强调我归纳的这些房价数据分析和比较。因为从这些数据分析中,才能找到房价变化的规律,从现象看本质。

多伦多地产局的官方网站上面,每个月月初都会正式发布一”MARKET WATCH”,里面有上个月大多伦多地区的具体房价信息,包括该月的房屋销售量和平均房价以及跟去年同期比较的增减幅度等等的一手数据。

根据MARKET WATCH上面关于多伦多每年房价的信息,我从1953年的数据开始逐年分析比较,多伦多房价在1953年的均价只有一万四千多,这在我们今天看来非常难以置信,但这确实是事实。随后这么多年经过了半个多世纪,多伦多房价整体上一直都是呈上升趋势,今年2012年大多伦多的平均房价看来要达到五十万这一历史高点。但是平均来看,大多伦多房价过去59年的平均复利增长率是6.1%,过去10年和过去30年的平均复利增长率都差不多是5.9%,说明了大多伦多地区的房价最近这些年并没有暴涨过。有的看跌派认为大多伦多房价最近几年是暴涨,只能说是没见识过什么叫暴涨,同时坐井观天看不到大多伦多的人口结构和整体环境的巨大变化。

具体看一下历史数据,多伦多房价在1989年之前,确实经历过暴涨, 4年时间房价增长了150%,平均每年复利增长25%,暴涨的结果往往是暴跌,多伦多房市随后经历了长达7年的大跌和市场低迷才恢复过来,从1996年开始持续缓慢增长,基本按照上述所说的年均复利增长率5.9%稳健增长。

很多人都说美国的房价这几年跌得这么惨,多伦多也该跌,那我们就横向比较一下美国房价过去这些年变化的数据。美国统计局关于美国房价的数据都是公开的,大家可以从网上google 找到,先说佛罗里达州,过去30多年房价本来也一直是呈上涨趋势的,80年代和90年代大部分年头都是一位数的房价涨幅,2006年房价达到历史记录,随之大幅下跌。但是具体分析大跌之前,从2001年到2006年,佛罗里达州的房价连续6年两位数增长,2006年之前的5年,房价累计增长了107%,之前的10年增长了173%,这种暴涨才构成了后来暴跌的必要条件。

再看看加利福尼亚州的情况,加州的房价也是2006年到顶,然后大跌。但是在大跌之前,加州房价连续7年两位数增长,2006年之前的5年,房价增长了106%,之前的10年增长了214%。同时加州与多伦多的情况比较相似,1990年之后有一个持续6年的负增长,但是在当时下跌之前也是有好几年的两位数增长,其中一年达到21%的涨幅,这才造成了随后几年的大跌。

新泽西州紧靠纽约市,很多在纽约上班的人都住在新泽西州,属于人口稠密的地区,在美国房市这次整体下跌中属于跌幅比较小的州,但是在大跌之前,仍然有连续5年两位数增长,2006年之前的5年,房价增长了80%,之前的10年增长了138%。

再看看另外一个老牌资本主义国家英国,他们的房价在2007年到顶峰之后也跟美国相似大幅下跌,但在下跌之前的10年,房价累计增长了206%,中间有7年两位数增长,彻彻底底的暴涨。

现在再回头看看多伦多的房价走势,从1996年止跌回升开始,到2011年连续15年没有一年两位数的增长,平均每年复利增长5.85%,从2001年到2010年,多伦多房价10年才增长了77%,相对来说,这是一个很稳健的增长,离暴涨相距甚远,绝对没有任何暴跌前的征兆。虽然最近2年,大多伦多房价有大幅增长,但一方面平均房价还未达到两位数增长,另一方面这里有一个国内的特殊情况和国际大环境的影响,属于合理增长范围(以后我会另文详述),不构成房市泡沫,所以大多伦多房价随后几年仍然会继续上涨。

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