从美国房市看多伦多房市未来(上)

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在我最近这几年一直强力看好多伦多房市,并且一直义无反顾大举借钱投资多伦多房产的过程中,经常有朋友、读者、网友等提醒我,美国那面房价已经跌的如何如何惨了,小心多伦多也会步美国的后尘。

因为我哥哥96年就去了美国,在纽约旁边的新泽西州念书工作生活了十几年,先买了Townhouse,后来换了独立屋,两个房子我都去过,所以我对新泽西州的房价还是比较了解的,纽约的房价也是耳闻了很多,知道美国的房价远没有像某些新闻报道说的那么玄乎,暴跌的只是美国某些地方,人口稠密、经济发达的大城市的房价没跌很多。但我一直没具体算过纽约或者新泽西州的出租房的现金流,既然房价跌了不少,肯定值得投资了,所以过去几年,我在电话里面经常鼓动我哥哥在美国也赶快投资房子,但他一直顾虑很多,为这我们电话里争过好几次也没说动他。

最近我们一个也在新泽西州的亲戚要买房了,他妈妈知道我这几年对房地产投资颇有研究,专门给我发email请我提些建议。我一看就来劲了,2年前我就建议过他尽早买房,所以赶紧打电话给他大谈买房经。

我和这个亲戚小时候经常一起玩,关系非常好,他几年前去了美国,刚开始去念机械专业的博士,后来念着念着觉得没意思,看到我哥在新泽西州开的计算机软件公司生意挺红火的,就投奔我哥当了计算机程序员。目前年薪六万,现在已办理了美国绿卡的申请,虽然还要等上几年,但在我哥的公司工作不存在下岗的问题,算是很稳定了,可以买房了。

我哥的公司在新泽西州的泽西市(Jersey City)的中心位置,公司大楼隔着哈德逊河对面就是纽约市。因为纽约市的房价太高了,很多在纽约工作的人都负担不起,只好住在外围地区,新泽西州离纽约市最近,所以理所当然很多纽约的上班族就选择在新泽西州居住,坐火车上下班。泽西市是新泽西州中离纽约最近的市镇,相对人口比较密集,城市也比较繁华,相当于纽约的卫星城。这有点像Markham、Richmond Hill或者Mississauga 是多伦多市的卫星城的关系。

我的亲戚想在公司附近就是泽西市的中心买房,泽西市的中心到纽约市中心的距离不是很远,有点类似Markham的中心Hwy7/Warden,Richmond Hill 的 Yonge/Hwy7,或者Mississauga 的 Square One到多伦多市中心的距离。但是从泽西市开车去纽约的路桥费很贵,停车费更贵,同时堵车更严重,一般人到纽约上班或办事都是坐火车或地铁的,开车去想都不用想。

像泽西市这样的卫星城,房子大部分都是类似公寓那样的CONDO,而且都很老旧,很少有HOUSE,住HOUSE要到市郊的小镇去。我本来想建议表弟买HOUSE,但是HOUSE不在市区,不容易出租,所以还是建议他买CONDO好了,市区的CONDO虽然都是旧的,但是该买还是得买。

本来我还想着,新泽西这里房价怎么地也是跌了不少,亲戚说大约跌20%,泽西市作为纽约的卫星城,有大量的纽约上班族居住,租售比应该很不错了,肯定值得投资。于是在电话里,仔细地帮他算了算账。

不算不知道,一算吓一跳,美国的地税非常高,亲戚看好的一套在泽西市地点还不是很好,离地铁站走路10分钟的一套一室一厅CONDO,价格33万,用来出租的话别说账面现金流,即使是净值现金流也几乎为零:每年地税要7000多,首付25%,贷款75%,按揭30年每月纯利息要800多,管理费200~300,这样算下来,月租金收入要达到1600才能维持平衡。但是那里一室一厅的CONDO,月租金收入要达到1600,得卧室和客厅分别出租各住一人才行。算完这个账,我一下子泄了气,真不知道是不是还应该鼓励表弟在那里置业。新泽西房价跌了20%怎么还是这么贵啊?!

多伦多市的地点很好的33万的很新的CONDO,贷款75%正常出租,虽然账面现金流没有盈余,但净值现金流总还是能挣个100到300块。纽约市外围的卫星城的旧CONDO的出租收益都赶不上多伦多市好地点的新CONDO,这说明了什么?一方面说明美国包括纽约的房价之前确实太高了,从租售比来说是有泡沫,是该跌了。另一方面,多伦多的现房CONDO的价格还是很靠谱的(个别楼花是比较过分),远未达到美国房市曾经的泡沫,多伦多的HOUSE 的租售比也不错,所以多伦多房市绝对仍有很大升值潜力。

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