买大房,租出小房,算细账

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多伦多的房市今年三四五月份经历了最近十几年来最大的一次涨幅之后,进入夏天七八月份时市场明显变淡很多,基本上由卖方市场转向买方市场。所以我最近一直跟客人强调现在是买房子的好时机,不是卖房子的时候,同时也是换大房子的时候,因为现在多伦多市场上尤其是八九十万以上的大房子容易捡到便宜。

当然,若在同样市场情况下,买了大房子捡到便宜之后,之前的小房子若想卖的话基本需要吃点亏。所以,人们应该转换一下思维,暂时不卖小房子,而把它出租出去,同时小房子的租售比更好,而且小房子的租金便宜,空置率比大房子低不少,所以风险也低了不少。

不过,买了大房子,房贷加大,小房子再租出去,这个帐还是得算细点,否则一下增加了四五十万贷款,晚上就怕睡不着觉了。

我最近正好有一个活生生的例子,我们一个客人一家四口,之前一直住在半独立屋。两个孩子慢慢大了,需要换个更大的房子,一个多月前通过我们买了一个双车库、四睡房、五年新、区不错的独立屋,几经砍价谈判以82万低于市场价成交。

随后,客人夫妇俩赶紧收拾整理现在的半独立屋挂牌出售,该半独立屋是好几年前37万买的,现在市场价大约58万,只是多伦多房市和一个月前买房时一样,仍然很淡,眼看一天天过去,要按市场价快点卖出看来是很难了。客人不得不考虑另外一个选项:现有的小房子不卖,出租出去。

客人正式考虑同时持有两个房子后,简单一算:现在的小房子还剩18万贷款,跟银行去抵押再贷款(Refinance),从中借出足够的钱付82万大房子的首付,再跟银行借65%买下这个82万的大房子。

实际上就是买这个大房子的全部82万的钱都是从银行借出来的,那再加上现有的18万房贷,总贷款正好100万,按现在的贷款利率一算,每月总共月供要4700多(25年还款)。两个房子的地税加起来要8600,每月700出头,两个房子的保险加起来每月又要100多,这不每个月至少要付出5500,这可不得了,相当于夫妻俩每个月挣的钱不吃不喝不供孩子全供房子了,这晚上岂不得失眠了。就算出租2000块,每月压力也够大的了。

我一听之后,凭我多年倒腾房子,计算过无数遍各种投资房的现金流的经验,就知道这种算法肯定不对劲,应该静下心来仔细计算一下。下面是我就这个案例做的细账和投资分析。

方案一:把小房子低于市场价几万割肉卖掉,拿回来的钱全部做首付买82万大房子:

大房子买价

$820,000

首付(扣掉卖小房佣金,加上3万存款)

$380,000

房贷

$440,000

贷款利率

3.00%

贷款年限(年)

30

房贷月供

$1,851

每月地税

$416

每月房屋保险

$70

每月供房支出(不算水电气)

$2,267

方案二:小房子不卖,跟银行去抵押再贷款(Refinance),从中借钱做首付加上银行贷款买下82万的大房子。

每月供大房子的费用:

小房子最低的银行评估价

$550,000

再贷款比例LTV80%

$440,000

减去现有房贷18

$260,000

大房子买价

$820,000

首付(再贷款拿出来的钱,加上3万存款)

$290,000

房贷

$530,000

贷款利率

3.00%

贷款年限(年)

30

房贷月供

$2,229

每月地税

$416

每月房屋保险

$70

每月供房支出(不算水电气)

$2,645

比方案一每月多支出

$379

每月供小房子的费用和现金流计算:

房贷余额

$180,000

房贷余额的月供(大约)

$800

再贷款付大房子首付的利息月支出

$758

每月地税

$305

每月房屋保险

$50

每月供房支出(不算水电气)

$1,913

房贷余额月供中,平均每月含的本金

$430

出租时,每月供房实际成本

$1,483

大约市场租金

$1,950

每月净值现金流

$467

投资分析:

1. 如果持有一套以上房子,贷款尽可能都至少做30年(现在还有35年还款期的),不要25年,拉长战线,保证现金流。

2. 方案一和方案二比较,对于82万的大房子本身,不卖小房子只比割肉卖掉每月多出$379,这对任何一个稍稳定的中国家庭来说都不是问题。

3. 关键的关键,市场租金最重要。正因为多伦多的租售比非常好,所以我敢一直坚决看涨,一直向那些看跌派宣战。租售比好的含义还包括了房贷利息低,每月月供很大一部分还到本金里面去了,这笔钱还是自己的钱,相当于定期储蓄,几年后就比较容易拿回来。RRSP 几十年后才能动用,这些本金几年后就可能拿回来,为什么不供呢?

4. 因为小房子可以自给自足,不需额外贴钱。算上净值现金流的话,方案二小房子不卖而出租反而更合算,总账的净支出更低。虽然出租麻烦一点,但多套房子,还能净赚一点,何乐而不为呢?

5. 如果实在对每月的表面现金流多出三五百感到压力,那把小房子再贷款取出的钱不全付大房子的首付,留一两万备用,大房子的房贷再多加一两万。这留出的一两万现金够付那三五百几年的,一方面时间换空间,另一方面,几年后还月供的本金想办法还可以拿出来,这样资金又可以继续周转下去。

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