土旺: 一路涨了15年,多伦多的房价还会涨多少?(下)

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最近这几年,世界上好多国家包括美国、英国的房价都下跌了不少,但在下跌之前都曾一路涨了10几年,温哥华在今年房价下跌之前也是像多伦多一样一路涨了10几年,所以给很多人的感觉就是只要房价涨十几年,之后就必然要大幅度的下跌几年。

这里就要详细分析一下一路涨了10几年的涨的内涵,是分别都涨了10几年,但涨的比例、涨的幅度一样吗?我在多次办的房地产投资讲座里面,用具体数据比较分析了美国的佛罗里达州、加利福利亚州、新泽西州和英国的房价在过去10几年的变动曲线,在2006、2007年达到顶峰下跌之前的10年,普遍上涨了140%到200%,而多伦多的房价从2001年到2010年10年间只上涨了77%,温哥华房价同期则上涨了200%,谁是暴涨,谁是稳健上涨,清清楚楚,一目了然,我之前的一篇文章《具体数据比较分析多伦多房市》曾经详细谈过这个问题。

我哥哥1996年去美国留学,到今天为止在美国新泽西州已经呆了整整16年了,这16年里他在新泽西州历经留学、工作、创业和公司发展等阶段。新泽西州就在纽约的旁边,他认识的很多同学、同事、朋友都在纽约上班,他们虽然一年挣个十几万,但在纽约还是买不起房子,只能跑到新泽西州置业,天天坐火车上下班。他的一个同学的朋友,来的比较早,90年代中在纽约曼哈顿买了一个CONDO,当时价格也就四五十万,前几年市值已经达到了二三百万,这才叫暴涨!

我哥熟悉的新泽西州的一些区域的TOWNHOUSE,在房价涨到最高峰前的不到10年时间里涨了大约2倍,那个区还不是非常好的区,而且新泽西州整个就是郊区大县城,人口密度远赶不上多伦多这种大都市。同时,美国的地税还很高,差不多是多伦多的地税的一倍,即相对在美国持有房产的负担更重。

还有非常重要的一点是,美国、英国的很多城市的市民的平均个人财富在过去10几年都是自然增长,没有巨大变化。但多伦多的情况则不然,多伦多每年有大量的移民和留学生涌入,现在的移民和留学生的个人财富同10几年前的移民和留学生的个人财富相比那是天壤之别。

前几天,一个朋友邀请我们一帮朋友到他家里吃烧烤,我们一帮人都是头一次进他家,看到独立屋,后院挺宽敞,还有个挺大的游泳池,开始没觉得什么。后来边吃边聊中,突然知道主人一家是1998年登陆,1999年就买了这个房子时,我们大家都大吃一惊。我们都感叹10年前左右登陆时,兜里就揣那几个钱,随便租个地下室,卫生间还是合用的,或者分租公寓的一个房间就不错了,哪有什么心事买房。那时候刚来的新移民能买这样”豪宅”,真是了不起。

细问之下,才知道主人一家移民加拿大之前,在日本干过两年专业工作,10几年前日本的工资在中国人眼里近似天文数字,攒两年钱在当时的移民中就绝对是个富人,所以他们有经济基础来了就买大房子。

这个”豪宅”在今天看起来,已经不算豪宅了。很多10年前来的中国移民经过几年奋斗折腾,找到专业工作,攒了首付先买小房子,后来换了大房子,随着工作稳定和收入增加以及自己房子的升值,再买个更大的一百万左右的小”豪宅”已经是很普通的事了,房贷完全在负担能力之内,在中国人炒高房价的区域里面,可以说没有什么房市泡沫可言。

最关键的房市后劲在新移民和留学生中。十年河东,十年河西,十年前谁也没有想到,北京上海的房价会在10年间涨了6倍,中国富人的财富10年间增长了几十、上百倍,现在到加拿大来的中国投资移民,个人资产几亿甚至几十亿也不足为奇,这在十年前是无法想象的,以中国这样的发展速度,以后上百亿资产的富人也会越来越多。而多伦多的房价虽然连涨了15年,并没有暴涨过,没有一年两位数的增长,多伦多随着大批富人移民的涌入,多伦多的平均个人财富随之大幅提高,为多伦多房价的继续稳健增长提供了强有力的支撑。

所以即使到了今天2012年,多伦多房价虽然一路涨了15年,但并没有看到美国、英国在前几年房价快速增长中显露出的泡沫。多伦多房市的刚性需求在今后相当长的一段时间内仍然占据压倒性地位,虽然房市会时不时停滞盘整甚至微跌,但房价整体上还会继续一路涨下去。

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    2 条评论

  1. 1. Brown - 2012年9月30日 11:48

    Very good article I like

  2. 2. Lucky - 2012年10月1日 11:46

    Good one!

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