土旺:自住加分租的现金流实例计算

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我前两篇文章猛烈抨击租房子,大力宣扬买房尤其是买自住房的好处。其实我最近这几年也是身体力行,没钱也要想办法借钱去买房,同时一直坚定地劝告身边所有的朋友:租房子的赶紧买房子,住小房子的赶紧换大房子,不想换房子的就投资房子。

作为多伦多房市的强硬看涨派,我首先认为多伦多房价中长期看仍然会有很大幅度的上涨空间,在多伦多买房是普通人积累财富的最佳途径。同时按照多伦多目前的租售比和房贷利率来仔细算算经济账,几年下来,买房比租房会省下不少钱,所以即使房价万一没涨,买房仍然比租房花费少。

况且不买房子就得租房子,在住上怎么地都是要花钱的,而且花费不少,虽说还有租廉租屋或者流浪街头住大街上不花钱等选择,但那是有更高昂代价的,普通人不到万不得已,不会省那个钱。多伦多的租金不便宜,就更显出买房的合算了。

对于收入不是很高,买房子自住经济压力比较大的人士,不妨考虑自住加分租,即尽快从租房子帮别人供房的角色转换到房主、地主的角色,通过房子积累一生中最大的资产。租房子的租金那是泼出去的水,到头来什么也捞不着,而房主维持房子花的每分钱都是为自己的毕生财富添砖加瓦,主观能动性极高,非常有盼头,前途是光明的,只要坚持住,这非常适合我们中国人的特点。

这是最近我刚帮一个客人买房自住加分租的实例,她来多伦多3年了,单身,做个初级会计的工作,工作稳定,但收入很一般,跟人合租个公寓,分摊下来连车位每月要付650块钱,这个公寓还有蟑螂,电梯经常坏,治安也不好,几个月前收到信居然还要涨房租。在我的大势分析和现金流计算下,她下决心买房。首付不够,就想办法借,中国人信用好,其实在北美很吃得开,只是很多国人脑筋还没开窍,就知道赚钱省钱攒钱,不知道借钱。当然想通要借钱了,还要知道怎样借钱,借钱也是门学问。

按照我一贯的买房加投资的思路,对于家底一般,启动资金不多的买房者,选房要兼顾出租租金和升值潜力的两项基本要求。我帮客人买了一个区不错,交通非常方便,出租、分租很容易,屋内房间比较多,占地比较大的独立屋,买价大约70万。屋内1楼2楼加地下室总共7个房间都可出租,客人自己住1间(市场租金是500),其余6间都出租,7间房总共租金是3450块。

下面是这个自住加分租房子的现金流分析:

房贷金额

$510,000

固定房贷利率

2.69%

贷款年限(年)

30

房贷月供

$2,062

平均每月地税

$337

平均每月水电气

$400

每月房屋保险

$70

每月供房账面支出

$2,869

房贷月供中平均每月含的本金

$962

房贷月供中平均每月含的利息

$1,100

平均每月供房实际成本

$1,907

分租的每月租金(含空置率4%)

$3,300

每月积累的净值现金流

$1,393

出租回报

9.84%

几点说明:1. 之前租公寓时,房租650块是扔出去的钱;现在买房分租后,算上自己住的房子市场租金500块,可以每月积累净值现金流将近1400块。

2. 分租出去的6个房子的租金总和基本等于每月供房的所有开销,自住的第7个房子相当于白住,同时在每月的房贷月供中还可以挣900块。所以买房绝对比租房合算!

3. 虽然分租房子麻烦些,但回报非常可观,适合底子薄的初级房产投资者。

4. 分租房子若担心风险的话,可以投保分租房间(rooming house) 的商业保险,尤其是全部房间都分租的话,最好花钱买平安。

5. 如果首付有部分是借的并需要付利息的话,买房也仍然合算,这种情况下的投资回报率大很多。只要操作得当,就可以控制风险,以后另文详述。

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