土旺:投资房产的生意学问

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投资房产是富人为财富保值增值的重要手段,也是很多工薪族的业余理财手段,但是购房远不止购物这么简单,并不是有钱就可以上手做。其实投资房产也是一门生意,做生意有做生意的学问,不同的生意有不同的学问,投资房产虽然不需要很高深的专业知识,但是也还需要一些投资技巧和市场常识。以下是投资房产的几个至关重要的问题:

一是判断自己是否适合投资。做生意首先要有本钱,而且是不急用的闲钱,实在没有本钱,能借到相应的钱而且借钱的利息在个人的承受能力范围之内也行,同时借的钱也不能着急要还。投入的资金若计划两年内撤出,例如这笔钱两年后孩子上大学要用,则不适合用于购房。因为房子作为不动产,受市场影响很大,没有一个准确的价格,最怕急售,急售往往就意味着低价。同时买卖一次房产的费用太高,损耗太大,短期炒作的风险太高。

如果资金不多不够首付,与人联合投资也是一个不错的选择。联合投资中每个投资者的风险降低了,如果其中有人不能按时供款,其他人还可以帮助缓冲一下。联合投资最容易出现分歧的情况是投资者对出售房屋的时机不统一,所以最重要的是先订好协议,对各种可能出现的情况都事先作出规定,例如谁负责管理投资房、谁负责资金帐目进出等等,越详细越好。

二是选择适合投资的地段。买房子其实就是买地段。不好的地段,房子再好再便宜也没有多少升值的空间。总体上说,富人住宅区、好学区和寸土寸金的市中心的升值潜力最大,最值得投资。对于Condo 投资,地点的重要性尤其明显,过去这些年,大多伦多周边地区Condo的增幅普遍有限,有些老旧的Condo甚至几年后还跌价了。但是对于市中心金融区和多大附近地区以及Yonge街由于地点的特殊性,尽管房价目前已经不低,但是仍有升值潜力。找好地段,最好请有眼光、有经验的专业人士来把关,光靠自己的判断是不足够的。

三是选择好买卖的时机。应该克服”买涨不买跌”的心理,房价涨涨落落是很正常的事,房市陷入低谷时,才是入市的好时机,价格回落的时候容易讲价,可以降低不少成本。对已经持有的物业,在楼价低的时候尽可以以租养房,等到楼价回升时再适时出售。

多伦多的出租房市场一直很紧俏,房东不愁租不出去,很多没有信用记录的租房者,只能一次性先支付几个月甚至一年的房租才能租到房子,说明多伦多房市的刚性需求很旺盛,同时多伦多的租售比还在国际安全标准线之内,房市低潮时就该大胆去捡便宜。

四是考虑好选择现房还是期房。无论是现房还是期房都有合适的房子值得买,要具体情况具体分析。通常来说,利率低的时候买现房的总成本低,还可以马上用于出租,积累净值,但是现房的首付一般要20%以上,投资房甚至高达35%,资金门槛比较高。而买期房楼花的话,发展商往往有促销优惠,首付有可能低至5%,其余到几年后房子交付使用时才补足,暂时没有资金的压力,投资杠杆的力度很大,还不用操心租客的事情。

五是控制好投资风险。要有储备的周转资金或者是可以借到钱的储备信用。对于房子的各种预期支出以及意外支出要有个概念,例如购买Condo时要查看大楼的管理报告(Condo Status Report),了解它的储备金及未来几年是否有大的花费计划,这会涉及到管理费随后几年的增幅。

新Condo的管理费通常每平方呎只有0.5元,但是上千呎的老Condo的管理费可能高达八九百元,这样的老房将来较难出售,价格也不可能高,老Condo 往往意味着投资回报低,风险高。

六是要选好租客。找到好的租客是房产投资成功的重要一步,可为将来省却很多麻烦,不良租客可能拖欠房租,赖着不走或者走了以后留下一个又脏又乱的房子,令屋主蒙受经济损失之余还劳心费神。所以为找租客该花的费用一点不能省,一般来说,通过地产经纪网站MLS找房客比较保险,愿意通过地产经纪来找房子的租客相对来说层次比较高,他们通常工作比较忙,收入稳定,租期长。西人租客比华人租客更稳定,租金更高,但一定要找对租客。

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