土旺: 房产投资是最好的投资

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房产投资是最好的投资,也是最稳健的投资,这话我这些年一直都在强调。

相对于其他投资产品,房子因为具有独特的使用性,其自住或出租所带来的收益是别的投资渠道所不具备的,同时,房产投资长期来看增值非常稳健。增值本来是所有投资产品共有的特性,不然就称不上投资,但是不是所有的增值都可以对投资人产生吸引力,从经济学”资本的逐利性”角度来说,房产是最容易吸引资本的投资产品,就是因为它的稳健的特点。

相对于其他行业和其他投资产品,房产投资有两个它们没有的优势:

一是贷款容易申请到,尤其是居住用房产,在加拿大,有个20%~35%甚至低至5%的首付就可以申请房贷,即使在自有资金不充足的情况下,购房所需的首付甚至有些办法借到很大一部分,实现真正的借鸡生蛋。而其他行业的项目融资,往往需要有足够的担保资质,融资项目本身必须经过很严格的审批,银行要做足风险控制的功课,贷款审核的周期比房贷审核至少长几倍的时间。房贷相对来说简单很多,房子就摆在那里,没有什么不确定性和不可控制的风险。虽然去年下半年开始,房贷政策收紧,但跟其他贷款比,还是容易的多。

二是房贷的利息比一般的生意贷款和商业贷款的利率要低很多,而且还款周期长,所以贷款投资房产的资金成本远比其他项目低。由于房贷利息低,筹资成本不高,加上房贷的杠杆作用,配合房价的上涨速度,房产投资的成本利润率比其他行业要高。成本利润率是所有投资中最重要的指标,利息是资金成本中最主要的部分,利率的高低对资金成本效益的影响是以几何级数来呈现的。

对于已有一定资产的富人来说,投资房产是使财富更上一层楼的最佳选择,也是稳健增长的选择,这是很多本来从事其他行业的企业,都或多或少染指房地产的原因,美其名曰”多元化发展”。特别是在中国大陆和香港,房地产的暴利程度让制造业、服务业等行业望尘莫及,以至于房地产的兴旺成了带动整个地区经济发展的驱动力,一荣俱荣。

对企业来说,投资操作一个项目如果没有相匹配的专业人才,尚且隔行如隔山,个人投资者如果不懂行,投资任何项目基本上是不可能成功的,既便是炒股票,没有真正的庄家消息,股民都是赔多赚少,不然金融大鳄们赚的钱从哪里来?证券交易所不是央行,不能印钞票。

个人投资者的投资渠道实际上非常有限,除了房产,不外乎股票基金收藏品,而在经济形势风云变幻的时代,股票基金等资产缩水的可能性远大于房地产,收藏品更是非专业人士不宜触碰的玩意。但是房产则不然,只要有专业可靠的经纪做代理,购房者可以不必了解市场,无需行业知识,老少皆宜。所以对于普通工薪阶层来说,房产投资具有门槛低、容易操作的优势,只要具备少量的现金和相应的还款能力,任何人都可以在这个自由市场上分一杯羹。

近期全球再掀降息潮,5月1日美联储表示将继续执行每月购买850亿美元债券的计划,以维持低利率并刺激经济;5月2日,欧洲央行决定将欧元区主导利率调降25个基点至0.5%的历史新低,此外边际贷款利率下调50个基点,存款利率保持为零不变,行长德拉吉还表示已为存款负利率做好技术准备。欧元区降息还不到48小时,印度央行又于5月3日宣布将基准率下调25个基点。

加拿大虽然还不至于存款负利率,但是全球货币宽松带来的必然是通胀加剧,如果考虑通胀因素,银行存款实际上就是负利率,类似于GIC的定期存款也称不上理财投资品,因为根本跟不上通胀。如果把现金放在无法抵御通胀的投资渠道上,就像把雨水存在有缝的水缸里,工薪阶层那点从微薄收入中省吃俭用积攒下来的钱,根本经不起时间的考验。

以这样的形势来看,仅靠储蓄或者政府的RRSP(注册退休基金)来计划养老,根本是不现实的,必须有一笔可观的个人资产作为储备,或者有一种稳妥有效的投资方式来积攒财富。要想积累一笔可观的个人财富,没有什么途径比投资房产来得更稳健更放心。

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