土旺: 房子升值,没用吗?

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过去的几个月,多伦多的天气是异乎寻常地冷,而多伦多的房地产市场则正相反,持续火爆,房价又创历史新高,有房族眉开眼笑,多房族拍手相庆,无房族心事重重。

 

这个时候,就经常听到一个说法:你自己住的房子,又不能卖,涨了多少都没有用,跟你没关系啊。很多只有一套自住房的业主也这样扪心自问过。

 

这是一个意识的问题。首先从搬家换房的角度看,一个最基本的事情就是,按概率来说,一个人很难一生一世就一直住着一个房子不换,直到老死,人时不时会搬家换房子的。一方面,当今社会的节奏越来越快,竞争越来越激烈,同时整个地球村变的越来越小。好折腾、有本事的人自不用说,哪地方工资高、有发展前景,去哪里工作,而想平平稳稳地找个安逸工作现在是越来越难,加拿大的铁饭碗工作机会越来越少。所以人们换工作的频率越来越快,说不定什么时候就找到个异地很远的工作,就得搬家。另一方面,因为家庭的原因,单身、结婚、有了孩子、孩子上学、老人过来一起定居、孩子独立而空巢,人生的不同阶段对自住房有不同的需求,都要找不同类型、合适的房子去住。

 

所以,人的一生要搬很多次家,换很多回房子。据统计,加拿大人平均每5年换一次房。人们换房子的时候,自己正自住的房子的升值就显示出威力了,对于普通人来说,它往往根本性地决定了下一个房子可以买什么样的房子。如果2个房子升幅差不多的话,买下一个房子相对更容易了。

 

但如果自住房没怎么涨,而要换的房子同期涨了很多,则换房的难度大了不少,甚至买不起房子,导致生活水准的倒退。像现在中国,很多从小城市出来到北京、上海打拼的人,因为老家房子的升值远远赶不上北京、上海房子的升幅,发现在北京、上海永远也买不起房子而不得不悲愤绝望地离开的人大有人在,一番抱负皆成空谈。从加拿大回流到北京、上海的人同样有这种情况,这只能怪加拿大房子升值太慢了。

 

另外,要从资产的角度去看待房子升值。自住房对于普通人来说,往往是他一生中最大的资产。房子升值了虽然没有变现,但市场价值摆在那里。可以把房子看作是一个提款机,房子升值、房价涨了,等于提款机里的钱多了,岂能没有用?天有不测风云人有旦夕祸福,在人急需用钱的时候,可以把房子做抵押按照市场价值的一定比例借出钱来,房子升值越多,借出来钱的比例越高,房子同时还可以继续住着,这是两全其美的好事。如果当初买房的首付比较少,房子又没怎么升值,那从房子里面就很难拿出钱了。

 

在加拿大(中国也一样)做生意想申请商业贷款一般来说都非常难,准备起资料文件来很麻烦,审批条件很苛刻,而且审核周期非常长,有时使用上还有限制,贷款利率也高。而房子的升值,银行是认可的,用房子跟银行做抵押,即使只是把升值部分借出一大部分来都是一件非常容易的事情,同时审批条件少,速度快,利率还低。

 

还有我以前说过的一个例子,我刚来多伦多工作时的一个北大毕业的同事,很早就在多伦多的一个好区买了个当时看来比较大的HOUSE自住。他老大学习很好,当时在UTS念书,这位同事一直憧憬自豪地说,孩子要是考上哈佛了,把房子卖了供他念。后来他孩子真争气,果真考上哈佛了,具体有没有奖学金什么的不知道,即使一分没有,他那个HOUSE 升值已经翻倍还不止,房价早过一百万了,如果跟银行去抵押,用升值的部分供2个孩子上哈佛加上付借贷利息都绰绰有余了,房子还不需要卖,继续自住。

 

再有,要从投资、增值和养老的角度去看待房子升值。普通工薪阶层的投资渠道非常有限,买的股票基金什么的回报率,长期看能跟上通货膨胀率就不错了,真有炒股票、炒期货的水平就不是普通工薪阶层了。自住房基本就是工薪阶层一生中最大的投资了,所以,房子升值对于有房的工薪阶层至关重要。

 

虽然房子还没有变现,升值部分看起来比较虚,但这是一个价值的体现。从历史数据很明显地看到,个人资产以国际大都市房产的形式,通过房贷杠杆放大,它的增值回报远超过其他投资形式的平均回报。银行现金存款看起来实在,但一直是贬值的,长期看是最亏的资产存放形式。

 

房子升值到一定程度的话,甚至可以提前退休。有些本地人退休后,用倒按揭贷款(也称”反向住房抵押贷款”)的形式,或者直接用HELOC(房屋抵押信用),把房子当提款机每月提钱当生活费,这些钱还一分不用上税,不影响政府发放老年金的数额,每年两笔收入,在活着的时候尽享房子升值,真正做到晚年无忧。

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