土旺:多伦多房价是否已到顶?(上)

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最近碰到几个客户和朋友问到同一个问题:多伦多的房价已经连续涨十几年了,今年又大涨,是不是到顶啦?

例如2000年的时候,有的好学区的独立屋也就卖个二三十万,如今都涨到一百万左右了,这个涨幅相对于本地的工资涨幅来说,实在太过分了,很难不让人联想到“泡沫”二字。

评论房价是否虚高,要结合实际情况具体分析。所谓此一时彼一时也,十几年前多伦多的房价很低,是相对今天的房价高而言,是从今天的视角往回看,只凭当时的低房价并不能证明今天的高房价就不合理。房价是否有泡沫要从整个大环境来分析判断,今天多伦多购房者的经济实力、心里承受能力、买房心态和工作的稳定性还有贷款利率的市场预期都跟十几年前购房者的情况截然不同,即使是同一个人,十几年的跨度也导致了天壤之别的反差。另外最关键的是现在来多伦多的新移民和留学生的富裕程度跟十几年前的新移民和留学生是天翻地覆的差别。

所以,依照多伦多房地产目前的市场情况来看,我仍然坚信多伦多房价并没有多少“泡沫”。经济规律是“需求决定价格”,这个需求也可以说是购买力,那么在多伦多,这个外国有钱人集中移民、留学和投资的热点城市,购房者的购买力与本地的工资水平之间是否还有联系,有多大联系,这一点很值得商榷。

仔细分析一下多伦多的房地产市场,华人在其中扮演的角色越来越重要。在多伦多华人热衷的区,比如好学区、富人区、高档区,房价似乎有点“离谱”。而多伦多比较差的学区、黑人社区、南亚裔社区和低收入社区的房价这么多年并没有涨很多,所以大多伦多地区的房价平均来说并不是很过分。最近有些在华人尚占少数人口的大多伦多的好区,购房者中占大多数的却是华人,那些“开盘即售罄”、“买家通宵排队抢购”的场面,普遍都是华人在唱主角。

华人当中又分老移民和新移民。老移民已经渐渐的安定下来,他们在工作稳定、小有积蓄的同时,并没有像西人那样寅吃卯粮,而是节衣缩食买房子,这是我们华人几千年的传统决定的。那些在多伦多早些年就买了房的人,尤其是买对房子的人,更是从这些年多伦多房产升值当中尝到了甜头。小房换大房、押自住房买投资房,越来越多的人已经认识到这是积累财富的最简单有效、风险最低的途径,所以导致更多的老移民加入到换大房、买投资房(包括为孩子买房)的行列中来。同时,对于很多工作稳定,收入不错的老技术移民家庭来说,在多伦多十年时间积攒下三、四十万(包括还房贷的本金),自住房又升值了三十万左右,卖掉后去买个一百万出头的房子,这有泡沫吗?

至于华人的新移民,那跟老移民的当年不可同日而语,他们用不着像老移民当初那样等工作稳定下来,省吃俭用一点一点的攒首付,他们普遍在国内有了很深的经济基础,来加拿大不是为赚钱来的。现在,很多华人新移民来多伦多以后第一件事就是买房子,或者干脆人还没到,房子先买下来,自住房买下来后又买投资房。同时,现在越来越多留学生的父母在孩子留学期间甚至留学之前就在张罗给孩子买房,如果孩子毕业找到工作,那是更不用说,板上钉钉,毫不犹豫就汇钱买房。

老移民买房还需要贷款,贷款能力跟他们的工作有直接关系。可是新移民甚至不用贷款,一次性付清。在国内混的还可以的新移民普遍在国内有几套房子,如果一线城市的房子,随便卖一套就够到多伦多买别墅了,毕竟多伦多的HOUSE比中国一线城市的楼房还便宜(跟中国别墅价格就更没法比了)。国内二线城市的房子,可以换多伦多一个CONDO,最多面积小了一点而已。

有些老移民的眼光还停留在十几年前,看到多伦多一些个别地方HOUSE的房价,从十年前的30几万涨到现在的100万,觉得无法接受,认为这就是暴涨,太“离谱”了,以后很难再涨了。殊不知,在中国大城市,房价十年涨6倍是平均数,在中国个别暴涨的地方(不算靠煤矿、资源暴富的地区),例如国内度假胜地北戴河,低谷时一栋海边别墅100万,还得靠各种政策吸引,开发商求着人来买。谁曾想不到十年的时间,涨到了两千万,涨了20倍,这才叫暴涨,这才叫“离谱”!

多伦多房价的涨幅跟中国房价涨幅比起来就是毛毛雨了,从中国大城市过来的人会发现多伦多的房子真便宜。加拿大每年接受移民的数量不可能减少,今后每年仍会有大批华人涌入多伦多移民、留学,其中大部分人都需要在多伦多买房,所以有能力接盘多伦多房市的人多着呢,因而多伦多的房价仍有很大上涨空间,远未到顶。

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