土旺: 转让楼花的现金流和投资回报率(下)

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上篇说的投资那个合算的转让楼花,5年后可达到比投入的钱增加1.5倍(150%)的回报,这个150%是很粗算的回报率,没有把楼花产权交接时的各种费用算进去,因为这些费用也都是最初投入的本金,所以该投资最初投入的钱不止9.5万块,但另一方面,该转让楼花是以低于市场价很多,捡便宜买下来的,计算以后每年房价涨幅应该以市场价(而不是买入价)为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确,本篇再稍微准确地计算一下。

说到投资,就是讲究用钱赚钱,而且要用尽量少的钱赚最多的钱,即最大限度地追求投资回报率,当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少,那持有期间就不能让这个差价睡大觉,得通过增加房贷(即Refinance,以本文的例子,中文应该叫加按)的方式把差价取出来,取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。

加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少,而以后该房产的涨幅是个定数,跟该房产做没做加按没有关系,所以加按的最终结果是提高了投资回报率,因为分母减少,分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提,是租金的净值现金流加上房价增幅,二者之和是正数的情况下。很显然,在本例,因为租金收入很高,租售比很好,非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下,同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去,而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。

转让楼花市场价

$430,000

大约地税(Property Tax

$2,800

LTV

75%

加按后总房贷

$322,500

固定房贷利率

2.49%

房贷还款期(年)

30

a

房贷月供

$1,270

b

平均每月地税

$233

c

每月Condo 管理费

$260

d

每月供房支出 (a+b+c)

$1,764

e

房贷月供中平均每月含的本金

$619

f

房贷月供中平均每月含的利息

$651

g

出租时,每月供房实际成本(b+c+f)

$1,145

h

市场租金(租客另外付电费)

$1,800

i

每月账面现金流 (h-d)

$36

j

每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e)

$655

k

年租金净回报率(税前)(jx12/W)

10.62%

2年累计积累的净值(j x 24)

$15,732

m

2年后预期租金净回报率(税前)

8.62%

预期5年累计积累的净值

$34,884

保守估计,每年房价升值仅

5.0%

5年共升值

27.63%

$118,801

5年后价值

127.63%

$548,801

升值总回报 (杠杆作用)

160.33%

n

升值年均回报 (杠杆作用)

32.07%

p

每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n

41.48%

q

5年总回报 (p x 5)

207.4%

$153,685

买楼花的费用明细和资金运用

最初贷款首付金额

$95,000

政府收的Levy 等杂费

$7,000

律师费

$2,000

Land transfer Tax

$7,600

HST Rebate (可退)

$20,000

最终买下房子的全部投入 (不算HST Rebate)

$111,600

加按后拿回钱数

$37,500

W

加按后净投入的全部投资

$74,100

从该表可以看到,加按后虽然表面现金流几乎为零,但因为房贷利率低,月供还的本金比例很高,同时本金投入少了,所以年租金的净回报率(税前)依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报,大于很多基金的回报,银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况,即使首付的钱都是借的(例如使用房屋授信即HELOC),也没有太大投资风险。

通过加按,减少投入的钱,而使5年投资回报率超过200%,这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了,如果这5年中间再加按的话,回报率更远超200%,这就是房地产投资的魅力。

结合实际情况,我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房,过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%,同时目前该区的需求仍然很旺盛,房源不多。所以通过灵活运用房贷融资,使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。

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