土旺: 投资房推荐 - 703 Brock Ave

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我两个月前写过文章《要升值还是要现金流》,我的主要观点就是投资房产不能一味偏面地追求现金流,而是应该同时考虑该房产预期的升值,也就是说投资房产应该把房子的地点放在首位,也就是我们总说的“Location, Location, Location”

 

后来还专门有读者给我打电话,就不同观点跟我探讨这个事情。其实我从来没有反对过现金流,每月看到账上钱多出来,谁不高兴?我是一直反对在那种穷乡僻壤、人流少、人气淡、需求差的小地方买房子投资,又不方便管理,以后卖也不好卖,有价无市。

 

如果买的房子既在多伦多这种国际大都市的市中心,房子出租还有大笔现金流,这种两全其美的房子才是投资房的最佳选择。这里我就向读者介绍一下我最新独家代理的房产 - 703 Brock Ave, Toronto,是一个二层半独立屋Duplex,位于多伦多市中心 Bloor/Dufferin 的西北方向,距Dufferin地铁站只有500米,距西侧的Lansdowne 地铁站不到600米。

 

这个房子的最大优点就是离地铁站近,多伦多的地铁站数量很有限,以后也很难增加多少,这更显出目前地铁站周边房子的稀缺性,这就是该房的价值所在。因为离地铁站近,现房主持有该房的这几年,找租客一直非常容易,出租空置率几乎为零。该半独立屋本身是合法的Duplex,地下室全部装修,有分门。整个房子共有6个房间,3个厨房,3个卫生间,3个分门,已做成3个独立的居住单元,可以租给3户,全部租金加起来一般至少$3200/月,完全有正现金流,具体数据请见附表。

 

该半独立屋所在的社区以西人为主,黑人很少。周围还有TTC 公交车、学校、公园、社区中心、超市和饭店等,居住、生活都非常方便,租客也愿意租这种地方。

 

现房主在房子上市前,刚刚把整个房子修缮维护过,全新粉刷,上下全部都是地板,买下后马上就可以出租,适合买这种房子的人一种是收入不是太高、想通过出租赚些钱的初次购房人士,它即解决了自住,还可以再出租给2户,绝对比租房合算。另一种就是房产投资客,买下后全部出租,一方面租金有现金流,另一方面等着这种寸土寸金的地方的地皮继续升值。多伦多这种人口越来越多的国际大都市,市中心的土地会越来越贵,地皮越来越值钱,有地的房产长期看涨是毋庸置疑的!

 

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这个半独立屋的叫价非常合理,仅66.8万,完全是市场价,相信该房很快就会卖出。下面的表格是以该房为投资房,买下全部出租而计算的现金流和投资回报率。

 

 

半独立屋Duplex 703 Brock Ave

$668,000

 

2014地税(Property Tax

$2,918

 

首付比例

25%

W

首付金额

$167,000

 

总房贷

$501,000

 

固定房贷利率(2年)

2.49%

a

房贷月供(30年还款)

$1,974

b

每月地税

$243

c

每月保险费(大约)

$130

u

每月水电气(大约)

$300

d

每月供房大约支出  (a+b+c+u)

$2,647

e

房贷月供中平均每月含的本金

$974

f

房贷月供中平均每月含的利息

$999

g

每月供房实际真正费用 (b+c+u+f)

$1,673

h

每月租金(大约)

$3,200

i

每月出租账面现金流 (h-d)

$553

j

每月出租积累的净值现金流(h-g)

$1,527

k

年租金净回报率(税前)  (j x 12 /W)

11.0%

 

2年累计积累的净值(j x 24)

$36,657

m

2年后,预期随后3年租金净回报率(税前)

8.80%

 

预期5年累计积累的净值

$80,745

 

保守估计,每年房价升值仅

5.0%

 

5年共升值

27.63%

 

5年后价值

127.63%

 

升值总回报 (贷款的杠杆作用)

110.51%

n

升值年均回报 (贷款的杠杆作用)

22.10%

p

每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n

33.1%

q

5年总回报 (p x 5)

165.4%

 

  1. 2年之后,随后3年的租金净回报率是以贷款利率3.4%为基准计算的,符合目前的市场预期。正因为现在房贷利率这么低,预期的利率上涨会比较缓慢,所以现在仍然是买房子的好时机。
  2. 上例是以首付25%计算的现金流和投资回报率。对于稍有一定收入的人士来说,首付25%,贷款75%买房,不管是买自住房,还是买投资房都不是太难的事情,当然这需要找一些经验丰富的贷款专家来申请贷款了。
  3. 如果投资者收入足够高,首付20%买下的话,5年投资回报率可以达到200%
  4. 全部出租的话,头2年每个月可以攒下1500块,相当于一个最低收入的打工者的月收入了。靠租金5年就可以积累下8万块钱,还是很诱人的。

 

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欲了解更多信息,请致电土旺 416-455-3412647-772-2168[email protected]

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