土旺: 10%首付买房 — 购房者的佳音

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最近几年,加拿大的房贷政策越来越严,很多已经来加拿大好多年,收入不高,还没买房的人士越来越难贷到款。很多有了自住房,再想投资房产的人士更是遇到贷款的瓶颈,以致看到合适的投资房没法下手,错失良机。

其实,加拿大除了5大银行以外,还有几十家可以做房贷的金融机构,条件不好的借房贷人士没有必要一棵树吊死,这家银行不给你贷款,你可以找别家去借,只要找到一家就行。加拿大的房贷市场,目前竞争很激烈,各家贷款机构可谓八仙过海,各显神通。

这里我介绍一家房屋贷款公司最新推出的买House 首付10% (买Condo 首付20%)的房贷项目,手续费加保险费只需要1.5%,贷款利率目前是5年固定2.99%。首付10% House 主要适用于买第一套房的人士,若买第二套房可能首付要增加到15%或更多,但不管怎样,该房贷公司肯定比那些大银行容易贷到款。

对房地产投资稍微有一点了解的都明白,房地产投资必须靠贷款的杠杆才能挣到大钱,往往贷款比例越大,投资回报率越高,当然贷款比例的范围要在可控风险的范围之内。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin 地铁站只有500米的一个二层,半独立屋Duplex为例,买家如果采用该房屋贷款公司的首付10%的贷款产品,计算出的靠全部出租产生的现金流及预期投资回报率。

半独立屋Duplex 703 Brock Ave

$668,000

2014地税(Property Tax

$2,918

首付比例

10%

W

首付金额加贷款手续费

$75,818

总房贷

$601,200

固定房贷利率

2.99%

a

房贷月供(25年还款)

$2,842

d

每月供房大约支出(月供 + 地税 + 保险费 + 水电气)

$3,515

e

房贷月供中平均每月含的本金

$1,457

f

房贷月供中平均每月含的利息

$1,385

g

每月供房实际真正费用 (b+c+f)

$2,058

h

每月租金(大约)

$3,200

i

每月出租账面现金流 (h-d)

-$315

j

每月出租积累的净值现金流(h-g)

$1,142

k

年租金净回报率(税前) (j x 12 /W)

18.1%

5年累计积累的净值(j x 60)

$68,511

保守估计,每年房价升值仅

5.0%

5年共升值

27.63%

升值总回报 (贷款的杠杆作用)

243.42%

n

升值年均回报 (贷款的杠杆作用)

48.68%

p

每年总平均投资回报率
k+n

66.8%

q

5年总回报 (p x 5)

333.8%

从上表可以看到:

1. 1. 只要租金足够高,即使首付10%,房贷压力也并不是很大,每个月账面上只要倒贴315 块就够了。最重要的是,每月倒贴315 块换来的是1140 块的净值现金流(本金回报),这个回报远超过RRSP 的回报。

2. 2. 通过首付10%,靠租金实现的净值回报率达到了18%,非常可观,也说明了多伦多有些区域的房产仍然还具有很高的投资价值。

3. 3. 因为首付投入的少,只要以后房产有增值,投资回报率都被大幅提高。文中举例的10%首付,靠租金和每年只要有5%的房产增值就可以达到5年后回报增加3.3 倍的回报。

4. 4. 通过首付10%,它的投资回报率比25%首付的投资回报率(我之前文章专门算过是165%)增加了1倍,说明了贷款杠杆的威力非常巨大。

这个10%首付的房贷是个比较新的项目,如果想深入了解这个产品,包括夫妻俩已经有房如何用10%首付再买房之类问题,可以打电话或者加我微信(416-455-3412)详细了解。

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