土旺: 买房还是租房?

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一个刚登陆不久的新移民给我打电话,问我现在应该买房还是继续租房。

我简单问了一下他的情况,他们夫妻带2个孩子,现在租了一层(其他楼层住了别的租客),每月付租金1400。他银行里有23万的现金,因为收入不高,只能35%首付买房,也就买个65万的房子,确实买不了什么太好的房子。

但是反而这种价格不高的房子的租售比更好,分租或整租都容易,当然是买房合算。买房后,这个新移民可以继续保持同样的居住条件,只住一层,分租地下室的话,租给西人至少租900块(如果买复式分租2家的话,租金更高了)。具体数据分析如下:

House 价格

$650,000

2014地税(Property Tax

$3,200

首付比例

35%

W

首付金额

$227,500

总房贷

$422,500

固定房贷利率(2年)

2.34%

a

房贷月供(30年还款)

$1,632

b

每月地税

$267

c

每月保险费

$60

u

每月水电气平均(大约)

$300

d

每月供房大约支出(月供 + 地税 + 保险费 + 水电气)

$2,259

e

房贷月供中平均每月含的本金

$840

f

房贷月供中平均每月含的利息

$792

g

每月供房实际真正费用 (d - e)

$1,418

h

每月分租的租金

$900

i

每月账面支出 (d - h)

$1,359

j

买房分租后的实际供房成本(g - h)

$518

保守估计,每年房价升值仅

5.0%

5年共升值

27.63%

5年后升幅

$179,583

5年后价格

$829,583

升值的总回报 (贷款的杠杆作用)

78.94%

n

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用)

15.79%

总结:

  1. 买房再分租后,虽然每月账面支出是$1359,跟现在每月租房花的钱几乎一样,但因为贷款本金是自己的钱,每月实际供房成本其实只有$518,而不买房去租房的租金$1400是泼出去的水,租房合算还是买房合算一目了然。

  1. 再算房产增值的回报,通过贷款的杠杆,在房地产市场稳健增长的情况下,光房产增值就可达到投资回报率15.79%。现在银行储蓄利息非常低,高点的的也就1.25%,什么5GIC才年息1.95%,实在太低。那么多现金放在银行就在贬值,从现金保值增值的角度来看,也应该买房,尤其是自住房应该尽快买。

  1. 几年后,房产增值了,同时夫妻俩收入稳定了,可以跟银行Refinance ,提出一笔钱来,或者做储备,或者做生意用,或者投资再买房,这才能把钱用“活”用好。

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