土旺: 出租现金流实例

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投资房产的人普遍都关心现金流的问题,最近几年多伦多的房价大涨,但租金的涨幅并没有跟上,所以在多伦多买房出租的现金流下降,以致很多房产投资者裹足不前。

 

其实仔细分析一下目前大多伦多的房地产市场,还是有些地方房子出租的现金流是不错的。这里我仅举一例,今年初我帮一个客人买了个将近50万的House,3月末交房后放租,很快就有不少要租房的人来看,这个客人在附近住了好几年了,都没想到该房出租这么容易。曾经5天内来了4个看房的人,3个都相中这个房子要租,这3家条件都可以,当然我只能选一家,很遗憾地拒绝了另外两家(这个时候我就只恨手里房子太少了)。

 

这个不到50万的房子整栋租给一家西人,租金2100块,房客出水电气,房东只需要付贷款月供、地税、保险和房屋维护,下面是该房出租的现金流以及远期回报的分析。

 

 

House 价格

$490,000

 

地税(Property Tax

$3,700

 

首付比例

25%

W

首付金额

$122,500

 

总房贷

$367,500

 

固定房贷利率

2.34%

a

房贷月供(30年还款)

$1,420

b

每月地税

$308

c

每月保险费

$55

d

每月供房账面大约支出(月供 + 地税 + 保险费,房客自己付水电气)

$1,783

e

房贷月供中平均每月含的本金

$731

f

房贷月供中平均每月含的利息

$689

g

每月供房实际真正费用(d - e

$1,052

h

每月租金

$2,100

i

每月租金表面现金流(h - d

$317

j

每月租金净值现金流(h - g

$1,048

k

年租金净回报率(税前)  (s x 12 /W)

10.3%

 

保守估计,每年房价升值仅

5.0%

 

5年共升值

27.63%

 

升值的总回报 (贷款的杠杆作用)

110.51%

n

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用)

22.10%

 

每年总平均投资回报率

32.4%

 

5年总回报

161.8%

 

总结:

 

  1. 算上还贷本金的回报,该House靠租金就有10%的回报,回报很可观,对于非常看重现金流的房产投资者可以考虑投资这种房子。该地区属于大多伦多,将来肯定还会升值,所以没必要跑离多伦多一二百公里远的地方买房投资。

 

  1. 我敢承诺的8%投资回报(指首付25%,如35%首付则承诺回报5%),光靠租金回报就可以轻松达到了,更何况还有以后的房产升值。以后的年均总回报将远远超过8%

     

  2. 多伦多这些年人口持续增加,租房市场一直非常旺盛,在多伦多房东找房客很容易,所以在多伦多投资买房出租仍然是一个非常稳健的投资。再算上将来的升值,现在在多伦多买房投资绝对不晚,前景诱人。


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