土旺: 一个投资房的回报实例

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2012年写过一篇文章《自住加分租的现金流实例计算》,当时的“马前炮”可以说100%全部兑现。那位收入很一般的客人(也就年薪4万)当时幸亏听了我的话,坚决借钱买房(首付也大部分是借的),没有继续租房,房子现在已经涨了20多万,就相当于有了个人资产20多万。靠她那点死工资,得猴年马月才能攒钱攒出20多万来啊。

所以不夸张地说,那位客人当时做了她一生中最正确的一个投资决定。当然也不止她,前几年,我的很多客人听了我的建议,在我推荐指导下买房投资的,该投资房都普遍增值二、三十万了。

《自住加分租的现金流实例计算》的原文放到3年后依然正确,现部分载录如下:

我前两篇文章猛烈抨击租房子,大力宣扬买房尤其是买自住房的好处。其实我最近这几年也是身体力行,没钱也要想办法借钱去买房,同时一直坚定地劝告身边所有的朋友:租房子的赶紧买房子,住小房子的赶紧换大房子,不想换房子的就投资房子。

作为多伦多房市的强硬看涨派,我首先认为多伦多房价中长期看仍然会有很大幅度的上涨空间,在多伦多买房是普通人积累财富的最佳途径。同时按照多伦多目前的租售比和房贷利率来仔细算算经济账,几年下来,买房比租房会省下不少钱,所以即使房价万一没涨,买房仍然比租房花费少。

况且不买房子就得租房子,在住上怎么地都是要花钱的,而且花费不少,虽说还有租廉租屋或者流浪街头住大街上不花钱等选择,但那是有更高昂代价的,普通人不到万不得已,不会省那个钱。多伦多的租金不便宜,就更显出买房的合算了。

对于收入不是很高,买房子自住经济压力比较大的人士,不妨考虑自住加分租,即尽快从租房子帮别人供房的角色转换到房主、地主的角色,通过房子积累一生中最大的资产。租房子的租金那是泼出去的水,到头来什么也捞不着,而房主维持房子花的每分钱都是为自己的毕生财富添砖加瓦,主观能动性极高,非常有盼头,前途是光明的,只要坚持住,这非常适合我们中国人的特点。

这是最近我刚帮一个客人买房自住加分租的实例,她来多伦多3年了,单身,做个初级会计的工作,工作稳定,但收入很一般,跟人合租个公寓,分摊下来连车位每月要付650块钱,这个公寓还有蟑螂,电梯经常坏,治安也不好,几个月前收到信居然还要涨房租。在我的大势分析和现金流计算下,她下决心买房。首付不够,就想办法借,中国人信用好,其实在北美很吃得开,只是很多国人脑筋还没开窍,就知道赚钱省钱攒钱,不知道借钱。当然想通要借钱了,还要知道怎样借钱,借钱也是门学问。

按照我一贯的买房加投资的思路,对于家底一般,启动资金不多的买房者,选房要兼顾出租租金和升值潜力的两项基本要求。我帮客人买了一个区不错,交通非常方便,出租、分租很容易,屋内房间比较多,占地比较大的独立屋,买价大约70万。屋内12楼加地下室总共7个房间都可出租,客人自己住1间(市场租金是500),其余6间都出租,7间房总共租金是3450块。

下面是这个自住加分租房子的现金流分析:

房贷金额

$510,000

固定房贷利率

2.69%

贷款年限(年)

30

房贷月供

$2,062

平均每月地税

$337

平均每月水电气

$400

每月房屋保险

$70

每月供房账面支出

$2,869

房贷月供中平均每月含的本金

$962

房贷月供中平均每月含的利息

$1,100

平均每月供房实际成本

$1,907

分租的每月租金(含空置率4%

$3,300

每月积累的净值现金流

$1,393

出租回报

9.84%

2年多下来,现在回头看,分租房子是没有一帆风顺的,中间时不时会有些麻烦,老房子维修也花了点钱,但操心还是值得的,回报非常可观,尤其房产增值是绝对超级可观!

我一直说买房自住加分租适合底子薄的初级房产投资者,如果有了一定底子,就不用多间房分租了,直接整栋出租,少挣点操心钱,去靠房产增值赚大钱。

这个投资房2年半的毛投资回报率有大约150%,有的读者担心我广告里面公开说的8%年投资回报率不容易达到,看看实例就知道“保八”对于多伦多的房产投资是多么容易达到。

对于专业房产投资者,不会满足于2年半毛投资回报率150%的,怎样再增大投资回报率,请看下文。

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