土旺:理念决定成败 (上)

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我跟客人谈论房产投资时,经常能听到一种投资房产的理论:不在乎房产升值,房子只要能正常租出去,租金覆盖所有费用就可以,等20几年后贷款还清了,自己白得一个房子,这个房产投资就是成功的。

持这种理论的投资者普遍是一些准备长期持有Condo 或带管理费的Townhouse 的投资者,不在乎以后管理费会越涨越高,把坚持20几年还清贷款作为首要及终极目标。似乎把贷款还清就给自己积累了很大一笔财富,退休养老就差不多够了。

笼统一听,二三十万的贷款付清了,这可是一笔巨款啊,似乎这个投资肯定很合算,但我相信很少有人具体算过投资回报率到底有多少。

这里我就来简单算一下,不在乎房产升值,25年后把房贷还清了,最终预估的投资回报率,请见下表。

 

房产买价

$350,000

$350,000

 

首付比例

35%

25%

W

首付金额

$122,500

$87,500

N

长期持有?年

25

25

 

长期平均房贷利率(预估)

4.50%

4.50%

 

还款期?年

25

25

a

房贷月供

$1,259

$1,453

c

N年平均平均每月管理费

$600

$600

d

每月供房账面大约支出(月供 + 地税 + 管理费,房客自己付水电气)

$2,092

$2,286

h

每月租金(N年平均)

$1,800

$1,800

j

每月租金净值现金流(h - g

$466

$389

k

年租金净回报率(税前)  (s x 12 /W)

4.6%

5.3%

 

预期每年房价升值仅

1.0%

1.0%

 

N年后升值

28%

28%

 

N年后升幅

$98,851

$98,851

 

N年后房价

$448,851

$448,851

 

升值的总回报 (贷款的杠杆作用)

81%

113%

m

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用)

3.23%

4.52%

p

N年后年平均投资回报率 (k+m)

7.8%

9.9%

q

N年总回报 (p x N)

194.8%

246.3%

 

折合复利年投资回报率

2.7%

3.7%

注:因为25年的跨度太大,25年平均房贷利率、25年平均地税及25年平均管理费等只能是一个很大概的估计,但对结论其实影响不是很大。

把房贷尽快还清作为金科玉律的投资者往往都希望少贷款,多付首付,所以表中第一种情况是首付35%25年后房贷还清了,假设房子每年升值1%,最终投资回报翻了将近2倍。

2倍回报听起来不错,但这是跨度25年的长期投资啊,折合复利年回报率才2.7%,略高于加拿大的平均通货膨胀率2.2%。就是说折腾了半辈子的一个大投资,最终平均回报率才比通货膨胀率高一点,这个投资合算吗?

再形象点说,假设初始投资20万,25年后回报194%,连本带利得到59万,但扣除25年通货膨胀,那时候的59万只相当于今天的34万。其实政府公布的通货膨胀率有些不科学,最重要的房价增长居然不包含在内,如果通货膨胀率包含了房价增长,25年后在多伦多的59万还不如今天的20万在多伦多的购买力呢。

就是说在多伦多如果投资错房子,25年白折腾了!

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