“百万负翁”的现金流(下)

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现在贷款政策收紧,办贷款越来越难,找大银行贷不到款的时候,就得到小银行找出路了,尤其买100多万的投资房的时候。虽然利率高出1% - 1.5%,而且要交一次性的手续费,但好处是首付可以低不少,最低有可能到15%

很多外行人士一听小银行的贷款就联想到美国的次贷,其实它们是有天壤之别的,利率、首付、对贷款人的要求等等都差别很大。在加拿大,至少最近20年,几乎从没有过类似美国次贷这种产品,美国的次贷危机在加拿大当然也不可能发生。

所以找小银行贷款没什么好担心的,在多伦多这么有潜力的房地产市场,长期看大涨更是毋庸置疑,现在能贷到款就是王道!

还是以买140万的House (保守租金$2900)为例,小银行贷款,具体现金流计算如下。

 

House

$1,400,000

 

地税(Property Tax

$5,000

 

首付比例

20%

W

首付金额

$280,000

 

总房贷

$1,120,000

 

固定房贷利率(利率3.5-4%

3.70%

a

房贷月供(30年还款

$5,137

b

每月地

$417

c

每月保险

$140

d

每月供房账面大约支出(月供 + 地税 + 保险费,房客自己付水电气

$5,694

e

房贷月供中平均每月含的本金

$1,805

f

房贷月供中平均每月含的利息

$3,332

g

每月供房实际真正费用(d - e

$3,889

h

每月租金

$2,900

i

每月租金表面现金流(h - d

-$2,794

j

每月租金净值现金流(h - g

-$989

k

年租金净回报率(税前)  (s x 12 /W)

-4.2%

 

首付利息支出(首付是借的话

-$747

 

保守估计,每年房价升值

8.0%

 

5年共升

46.93%

 

升值的总回报 (贷款的杠杆作用

234.66%

n

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用

46.93%

 

每年总平均投资回报

42.7%

 

5年总回

213.5%

对于有过一些成功的房产投资经历的人来说,这个贷款月供和现金流并不是太可怕,只要看好这个房产,认定会涨的话,做个高利率的“百万负翁”也无所谓。当然,这不是什么人都接受的了的,所以我把这种情况定义为“百万负翁”的高级阶段。

还是象我前文说过的,只要手里有个足够额度的HELOC,月支出$5700,账面负现金流-$2800仍然完全承担的起。

仔细算算,每个月全部负现金流 -$2,800,一年就是倒贴3.4万。从HELOC 里面出的话,3.4万块一年的利息就是

$34,000 x 3.2% = $1,088  

仍然用HELOC垫付这$1,088 的话,$1,088随后一年的利息就是:

$1,088 x 3.2% = $34.82

只要这个房子一年涨几万,这点倒贴和利息都不是问题。而且因为首付低了,贷款的杠杆更大,房价上涨的话,反而回报率更高。

实在觉得压力大的话,还可以跟别人合伙买,压力就明显减轻很多了。当然一定要操作正确,就可以避免合伙买房将来有可能出现的各种问题和麻烦。

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