按揭贷款,有问必答,夏向华专栏

关于近期利率和贷款额度的问答

2019年1月12日 | 作者: 夏向华 | 219 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

问:我的贷款在Scotiabank5月到期,你认为有没有必要锁一下利率?

答:我认为,目前你可以锁一个浮动的利率。因为基准利率Prime按有关报道,近期不涨,这样的话,现在P-0.65 左右的利率可以考虑,也是可以接受的。

问:固定利率近期会涨吗?

答:固定利率已经涨到了10年以来的高位。固定两年,三年都已经到了3.49左右。我本人认为,上升的空间有限。

问:贷款额度是工资收入的4倍吗?

答:贷款额度是根据地税、管理费、和其它债务决定。如果是Condo,管理费高,贷款额度少一些。但一般可以做到5-5.5倍。有些客户朋友如果工作稳定,净资产多,可能会高出5.5倍。

问:我已有多套房子和多个贷款,如果再买一个房子,还能贷到工资收入的5倍或5.5倍吗?

答:能!如果你现有的房子是出租的,那么,贷款的月供由租金来Cover 你还是可以贷到5-5.5倍左右。

总之,每个客人的情况不一样,欢迎朋友们来电讨论。

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哪些人需要做refinance?

2019年1月4日 | 作者: 夏向华 | 257 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

贷款到期了,您是否考虑做refinance,是否考虑转银行?

下面是我最近的几个案例。

刘先生,两年前买了新的自住房,贷款还剩45万在BMO,贷款120日到期。原来的自住房贷款已经付清,变成了出租房。刘先生决定将出租房做refinance, 用来还自住房的贷款。 35万的贷款已经批准,这样,自住房的贷款在renew时候,还进35万,贷款只剩下10万。通过出租房的refinance,降低了自住房的贷款压力;也对将来的购房贷款做准备,因为自住房的压力减轻,比较容易申请到贷款。

魏女士夫妇的收入在17万左右,现有住房约185万,有80万的贷款在RBC,浮动利率,2年后才到期。2018年初时,他们对现有住房做了比较大的renovation,动用5-6张的信用卡额度,每一张信用卡大约2-3万。由于信用卡利率高,每个月的付款也高,严重影响了他们的生活质量。他们找到我时,我也为他们着急。贷款批了96万,还清了所有的信用卡。虽然他们在RBC支付了利息罚款,但通过这样的债务重组,夫妻俩可以轻松的过日子了。

Holly 2016年时,投资了2个出租房,加上她本来就有4套房,所以贷款去了小银行,利率8%,今年一月到期。所幸的是,夫妻俩的收入这两年都增加了,我计算了一下,有一个贷款可以转人BMO,但另外一个仍然留在小银行。

每个客户朋友的情况都不同,大家可以根据自己的情况,做计划,也欢迎朋友们来电一起商讨!

目前,对转贷款和refinanceBMO来,BMO有$1000的现金奖励。

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浮动利率的问答

2018年11月22日 | 作者: 夏向华 | 325 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

问: 加拿大银行宣布加息后,月还款会变吗?

答:好问题! BMO,月供款不变。但本金的部分会减少,利息的部分会增加。如果央行加息,那你的利率也会在当天加上。 但当利率上涨到这个程度,即,你的月供不能cover 利息的时候,你的月供就需要增加了。

问: 我在其他银行也有贷款,每次涨利率,月供款马上跟着涨。有没有办法可以减少月供,生活不受影响?

答: 有!一个非常好的方法是,拉长摊销期Amortization 有些客户朋友经过几年的还款,摊销期也已经缩短了不少,这样,你可以去银行要求变回原来的摊销期,你的月供款就可以降下来。 办理拉长摊销期,不需要支付任何费用。

问:现在有没有必要把浮动利率锁成固定的?

答:目前,固定利率已经爬到了高位,我个人建议,没有必要。

问:我需要Renew贷款,你建议什么利率?

答:从最近的利率情况看,我建议短期的利率, 1年或2年期的

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怀念你,Austin Chan

2018年4月26日 | 作者: 夏向华 | 403 浏览
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者:夏向华  Cynthia Xia

2011年到2015年, 我在Scotiabank 从事贷款工作。

Austin负责了几乎我所有贷款客人的签字,他的分行是在3320 Midland AveScorborogh.

他长得高高大大的,胖胖的,讲话慢慢的,总是给人一种平静、和和气气的感觉。

他对每一个客人都以礼相待。

分行周六不开门,但有些客人只有周六有空签字,他总是抽出时间来帮忙。

对每一位客人的签字文件,他都会预先打印,核对,在客人到达前做好准备工作。

贷款忙季时候,他很忙,他还负责了我们其他贷款专家的签字工作,当时还有,Danny, Monica, Sandra, Tiffiny, Grace等等。但他还是不厌其烦的给客人解释贷款条款。

我在Scotiabank 这段期间的每一个贷款,都能准时成交,离不开他的辛勤工作。

他,34岁,有许许多多的事等他去完成。

然后, 他在4 21日因病离开了我们。

Austin,好兄弟,我们会永远怀念你的!


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新移民贷款政策的变动时期,您准备好了吗?

2018年1月25日 | 作者: 夏向华 | 236 浏览
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作者: 夏向华 Cynthia Xia

这两天,朋友圈传出CIBC新移民改动后的贷款政策,大致如下:

  • 新移民不再接受海外收入证明。
  • Landing 年之内的新移民,需要马上开始在加拿大工作,取得雇主信或者Job offer
  • 计算GDS32% TDS 40%
  • 年之后的新移民,提供在加拿大的报税资料。

这是一个较大的改动,也预示一个重要的信号:新移民政策将越来越收紧!

目前,新移民的贷款政策,各大银行规定也不一样,5年定义为新移民的;有3年定义为新移民的;也有以信用报告的起始日作为新移民的登录日期,不管当时的你是否新移民。

新移民政策收紧是迟早的事。现在,BMO定义5年为新移民,新购买,转贷款,Refinance 都可以。

如果您是属于下面几种情况,不妨来申请一下贷款。

1.登录日期即将满5年的客户朋友,可以做一个预批,预批有效期180天。 比如,您的登录日期是2013年的31日,马上5年新移民到期。如果您手握预批,如果您在这半年内买房的话,您仍然可以用新移民的身份取得贷款,等于延长了半年的时间。

2.您已经买了期房,趁现在还是新移民,趁现在还有新移民政策,做一个申请,保留到交房时间。

3.目前准备在半年之内有意向买房的新移民朋友。

4.房子有较大的升值,想做Refinance 的朋友。


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如何选择和留住租客?

2017年11月21日 | 作者: 夏向华 | 418 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

首先,如何将房子放到市场上去

如何让潜在的租客知道你出租屋的房屋地址、房屋状况、每月租金以及你对租客的要求?也就是说如何将出租房放到市场上去?有些房东用Kjiji 51.ca等网站 , 有些房东用微信发个朋友圈。 Linda 第一次出租房子,她来电向我咨询如何上市,我说找地产经纪!把你的房子放到Realtor.ca 上去,尽管你需要支付一个月租金的佣金,但是,客源多,易出租,由地产经纪帮你把关,佣金又可以进成本。

其次,分租还是整租?

根据保险公司规定,如果你的房子是一个unit即一个单元,即使是一个大house, 也只能租给一个family。如果你分租,发生火灾或意外,恐怕很难得到保险公司的赔偿。去年,我有一个33卫的townhouse 需要找租客,有一对夫妻(没有孩子)和一位他们的好友有意向,三人都有较好的收入。我的房子也合适他们,一共三层,顶层是主卧,可以住夫妻俩。二层两个房间和一卫生间,一层是厅和厨房。我向保险公司咨询了一下,结果,我了解到,我这个房子只能租给一个家庭。所以,建议大家,如果你的房子是一个单元的,就不要分租。

再次,租金多少?

有些房东,给自己定了个价,不到这个价不租。于是,白白等了两三个月。大家都知道,如果你早租一个月,尽管租金低一些,等于高价出租。今年我有一个新楼成交,小区里一共有7套挂着出租,大家都挂了2500/月。我在一周内,装上窗帘,挂牌2350/月,10天不到就成交。

租金不是最重要,重要的是租客。你要选你满意的租客,除了看信用、收入、资金外,还要看人。我在选定租客前,一定要见上一面。不是一家人,不进一家门。当面见见,当面聊聊, 感觉好,就签。

最后,好租客一定要留住。不要轻易涨租金赶跑好租客。也许,你在抱怨,现在的房子,很少有正现金流,但你应该明白,你的租金扣除利息成本地税管理费后,还是有利润赚。也就是说,是租客在帮你还贷款本金。再说,好租客让你放心把房子交给他们保管。我有个租客,今年是第三年续租,我没有涨租金,我只想留住他们。上周六晚上,约定去她家签续约,一进门,她把我们的鞋子整齐地放一边,出门后,我看见她在捡门口地毯上我们进门时由鞋子带进去的一点点小垃圾。

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房市慢了,您考虑refinance 吗?

2017年6月30日 | 作者: 夏向华 | 345 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

最近两周,要求refinance的客户朋友明显多了。房市慢了,人们可以静下心来,理理思路,理理财。

宋女士是一位4年新移民,2015年买进了一套180万的房子,当时的贷款是110万。到今年8月,正好两年贷款期满,她趁这个机会,以及新移民的政策,计划refinance,保持原来的贷款额度,同时,再追加一个home line of credit,以备将来使用。

金先生是加拿大公民,3年前,父亲买了一个Townhouse, 价格60万。为了能20%首付,他做了担保,在TD取得了贷款。今年,金先生自己有个楼花在11月成交,他趁父亲还是新移民,决定refinance,由父亲一个人申请贷款,拿掉自己的名字。因为房屋升值了,即使按照新移民政策65%的贷款,他父亲还是可以申请到原来的贷款额度。

刘先生持访问签证,但太太是加拿大公民,在家照看孩子。36万贷款在HSBC,原先的贷款和产权所有只在太太名下。房价已经到110万了。他们也想refinance,一是把贷款转入大银行,二是拿点钱出来,三是夫妇共同拥有产权。我按非居民的贷款政策,申请了贷款。同时,已与律师确认,这种情况是不需要交外国人买家税的。

朱先生的贷款还剩50万,home line of credit 有20万,没有用。房屋已经升值到150万。5年期的贷款7月到期。朱先生今年56岁,收入颇丰的他,准备做refinance, 加大额度到105万。他说,趁现在有收入,趁现在房价还高,尽可能多地申请home Equity,即使现在不用,可以退休后用。

客户朋友,您的打算呢?

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蒲公英的种子

2017年5月15日 | 作者: 夏向华 | 75 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

人都说喝蒲公英茶的好处,我挖了一些。

洗净后,放在太阳下,整整一天。一大盆,也缩成一小盆了。收拾收拾,把它端进家,待明天再嗮一天。

第二天早上,太神奇了!我发现盆里的蒲公英竟然开起了小白花,一朵, 两朵,三朵……

到了晚上,蒲公英已经完全晒干了,蒲公英的小白花居然也飘起来了。

我又去挖了一些。

这次的蒲公英已经带了许多的花蕾,不能把他们放在太阳下晒了,免得满天飞。于是,我一颗一颗摘下来,但又舍不得扔掉,灵机一动,放烤箱里,烤花干!

奇迹又发生了,5分钟不到,它们在烤箱里开白花了!

这一刻,我的心被震动了:蒲公英,有着顽强的生命,不管用什么方法对待它,处置它,它都要把自己的种子留下!


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现在的房市如何?

2017年5月10日 | 作者: 夏向华 | 872 浏览
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作者:Cynthia Xia 夏向华

421日,15% 税出台后,房市如何?我们一起来看看我最近的几个贷款案例吧。

陈先生住在Mississauga, 在政策出台前,先购进一套91万的房子,正准备把现有的房子收干净上市时,政策出台了。老房本来在426日统一收offer 可惜只来了一个,价格也不是自己想要的,所以,没有接收。新房成交日是520日。无奈,由卖房转租房,保留老房,贷款重新申请。

小杜住在Scarborough, 买了一套独立屋,价格107万,530日成交。小夫妻俩有稳定的工作和收入,卖老房的收入作首付款。上市价格85万,不幸,没人来看房,价格降了两次,80万,70万, 他们势必卖房。昨天,他们来电说房子卖了,72万成交!我也准备帮他们做一个过桥贷款Bridge Loan作首付款。

平是我多年的朋友,住在Hamilton。她凭这几年的积蓄有了首付款,终于可以买一套45万左右的房子了。贷款也已经得到预批。327日,她准备下一个offer,房子开价39万。那时,抢offer非常激烈,她和地产经纪商量,放了一个44万的无条件的offer。第二天,她告诉我,这套房子以526千被人抢走了!我的第一反应:吓死人了!她说,以后的几天,她为自己买不到房子心里很难过,也很着急。最近,房源多了,可以选择的余地也大了。昨天,她轻松地以438千的价格拿到了offer

这是她发给我的短信:I got offer! So happy! my realtor will send signed offer to you when it ‘s ready. Please help me get the best rate and you think the best all details for me, it’s like a dream, really want to cry now.”

这是一个真正需要房子的人!也是省出台政策的目的,让市场Cooling down慢下来,让更多的人买得起房子

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我的婆婆

2017年2月22日 | 作者: 夏向华 | 273 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

婆婆出生于1935年,初中文化,退休前在当地供销社工作。

1987年,我出嫁。我做了她30年的儿媳。

婆婆是一个明事理,开明的人。我们和婆婆不住在一个城市。我们需要她时,她就毫不犹豫的帮助我们。女儿小时候,我有几次出国,有半年,有几个月,我就把女儿送到婆婆家。工作忙时,她过来搭把手。老公是她唯一的儿子,她也从不偏心和袒护他。在她70岁时,最需要儿孙陪伴的年岁,我们决定定居加拿大,她也没有流露半点舍不得放我们走的情绪。她总是默默地支持着我们,给我们精神上的安慰。30年来,我和婆婆之间没有生过一次气,红过一次脸,我这个儿媳当得真是开心。有这样的婆婆,是我的福气。

婆婆是一个能跟上时代的老人。婆婆是一名老党员,上班时,年年被评为先进工作者。退休后,坚持看报看书,每年都订阅新民晚报。单位有啥活动,她总要积极参加。去年年底,81高龄的她,乘公交车2小时,从上海市区赶到奉城镇,参加年底的退休人员聚会。当大家都在玩微信时,我女儿送给她一个Ipad 装上了微信,她也和我们一起用微信说说笑笑。

婆婆是一个爱整洁的人。婆婆特别爱干净,厨房间总是干干净净的,锅碗瓢盆各就各位,洗碗布总是洁白的,卫生间的地砖总是擦得亮亮的。衣服也洗得干净白亮,散发着一股一股清香。洗过的衣服,她都要分门别类,叠得整整齐齐。每天,床上的被子都是铺的有条不紊。我们在国内时,公公婆婆常常来我们家小住几天,婆婆到我们家的第一件事就是帮我们清洁。我经常看到她戴着老花眼镜,在卫生间捡地上的头发。

婆婆是一个重情义的人。婆婆两岁时丧父,她母亲带着她和她姐姐回到了娘家。是她的舅舅帮助了孤儿寡母。婆婆始终不忘,每年,她都要去看望娘舅家的子女和后代。婆婆的妈妈一直活到102岁,婆婆对她妈妈照顾得无微不至,这些,我们都看在眼里,记在心里。亲眷朋友来看望她,送点礼品,她总是过意不去,想方设法去补偿。

216日,婆婆离开了我们。以上的点点滴滴,以作怀念.

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