按揭贷款,有问必答,夏向华专栏

怀念你,Austin Chan

2018年4月26日 | 作者: 夏向华 | 384 浏览
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者:夏向华  Cynthia Xia

2011年到2015年, 我在Scotiabank 从事贷款工作。

Austin负责了几乎我所有贷款客人的签字,他的分行是在3320 Midland AveScorborogh.

他长得高高大大的,胖胖的,讲话慢慢的,总是给人一种平静、和和气气的感觉。

他对每一个客人都以礼相待。

分行周六不开门,但有些客人只有周六有空签字,他总是抽出时间来帮忙。

对每一位客人的签字文件,他都会预先打印,核对,在客人到达前做好准备工作。

贷款忙季时候,他很忙,他还负责了我们其他贷款专家的签字工作,当时还有,Danny, Monica, Sandra, Tiffiny, Grace等等。但他还是不厌其烦的给客人解释贷款条款。

我在Scotiabank 这段期间的每一个贷款,都能准时成交,离不开他的辛勤工作。

他,34岁,有许许多多的事等他去完成。

然后, 他在4 21日因病离开了我们。

Austin,好兄弟,我们会永远怀念你的!



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新移民贷款政策的变动时期,您准备好了吗?

2018年1月25日 | 作者: 夏向华 | 228 浏览
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作者: 夏向华 Cynthia Xia

这两天,朋友圈传出CIBC新移民改动后的贷款政策,大致如下:

  • 新移民不再接受海外收入证明。
  • Landing 年之内的新移民,需要马上开始在加拿大工作,取得雇主信或者Job offer
  • 计算GDS32% TDS 40%
  • 年之后的新移民,提供在加拿大的报税资料。

这是一个较大的改动,也预示一个重要的信号:新移民政策将越来越收紧!

目前,新移民的贷款政策,各大银行规定也不一样,5年定义为新移民的;有3年定义为新移民的;也有以信用报告的起始日作为新移民的登录日期,不管当时的你是否新移民。

新移民政策收紧是迟早的事。现在,BMO定义5年为新移民,新购买,转贷款,Refinance 都可以。

如果您是属于下面几种情况,不妨来申请一下贷款。

1.登录日期即将满5年的客户朋友,可以做一个预批,预批有效期180天。 比如,您的登录日期是2013年的31日,马上5年新移民到期。如果您手握预批,如果您在这半年内买房的话,您仍然可以用新移民的身份取得贷款,等于延长了半年的时间。

2.您已经买了期房,趁现在还是新移民,趁现在还有新移民政策,做一个申请,保留到交房时间。

3.目前准备在半年之内有意向买房的新移民朋友。

4.房子有较大的升值,想做Refinance 的朋友。


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如何选择和留住租客?

2017年11月21日 | 作者: 夏向华 | 411 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

首先,如何将房子放到市场上去

如何让潜在的租客知道你出租屋的房屋地址、房屋状况、每月租金以及你对租客的要求?也就是说如何将出租房放到市场上去?有些房东用Kjiji 51.ca等网站 , 有些房东用微信发个朋友圈。 Linda 第一次出租房子,她来电向我咨询如何上市,我说找地产经纪!把你的房子放到Realtor.ca 上去,尽管你需要支付一个月租金的佣金,但是,客源多,易出租,由地产经纪帮你把关,佣金又可以进成本。

其次,分租还是整租?

根据保险公司规定,如果你的房子是一个unit即一个单元,即使是一个大house, 也只能租给一个family。如果你分租,发生火灾或意外,恐怕很难得到保险公司的赔偿。去年,我有一个33卫的townhouse 需要找租客,有一对夫妻(没有孩子)和一位他们的好友有意向,三人都有较好的收入。我的房子也合适他们,一共三层,顶层是主卧,可以住夫妻俩。二层两个房间和一卫生间,一层是厅和厨房。我向保险公司咨询了一下,结果,我了解到,我这个房子只能租给一个家庭。所以,建议大家,如果你的房子是一个单元的,就不要分租。

再次,租金多少?

有些房东,给自己定了个价,不到这个价不租。于是,白白等了两三个月。大家都知道,如果你早租一个月,尽管租金低一些,等于高价出租。今年我有一个新楼成交,小区里一共有7套挂着出租,大家都挂了2500/月。我在一周内,装上窗帘,挂牌2350/月,10天不到就成交。

租金不是最重要,重要的是租客。你要选你满意的租客,除了看信用、收入、资金外,还要看人。我在选定租客前,一定要见上一面。不是一家人,不进一家门。当面见见,当面聊聊, 感觉好,就签。

最后,好租客一定要留住。不要轻易涨租金赶跑好租客。也许,你在抱怨,现在的房子,很少有正现金流,但你应该明白,你的租金扣除利息成本地税管理费后,还是有利润赚。也就是说,是租客在帮你还贷款本金。再说,好租客让你放心把房子交给他们保管。我有个租客,今年是第三年续租,我没有涨租金,我只想留住他们。上周六晚上,约定去她家签续约,一进门,她把我们的鞋子整齐地放一边,出门后,我看见她在捡门口地毯上我们进门时由鞋子带进去的一点点小垃圾。

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房市慢了,您考虑refinance 吗?

2017年6月30日 | 作者: 夏向华 | 343 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

最近两周,要求refinance的客户朋友明显多了。房市慢了,人们可以静下心来,理理思路,理理财。

宋女士是一位4年新移民,2015年买进了一套180万的房子,当时的贷款是110万。到今年8月,正好两年贷款期满,她趁这个机会,以及新移民的政策,计划refinance,保持原来的贷款额度,同时,再追加一个home line of credit,以备将来使用。

金先生是加拿大公民,3年前,父亲买了一个Townhouse, 价格60万。为了能20%首付,他做了担保,在TD取得了贷款。今年,金先生自己有个楼花在11月成交,他趁父亲还是新移民,决定refinance,由父亲一个人申请贷款,拿掉自己的名字。因为房屋升值了,即使按照新移民政策65%的贷款,他父亲还是可以申请到原来的贷款额度。

刘先生持访问签证,但太太是加拿大公民,在家照看孩子。36万贷款在HSBC,原先的贷款和产权所有只在太太名下。房价已经到110万了。他们也想refinance,一是把贷款转入大银行,二是拿点钱出来,三是夫妇共同拥有产权。我按非居民的贷款政策,申请了贷款。同时,已与律师确认,这种情况是不需要交外国人买家税的。

朱先生的贷款还剩50万,home line of credit 有20万,没有用。房屋已经升值到150万。5年期的贷款7月到期。朱先生今年56岁,收入颇丰的他,准备做refinance, 加大额度到105万。他说,趁现在有收入,趁现在房价还高,尽可能多地申请home Equity,即使现在不用,可以退休后用。

客户朋友,您的打算呢?

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蒲公英的种子

2017年5月15日 | 作者: 夏向华 | 69 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

人都说喝蒲公英茶的好处,我挖了一些。

洗净后,放在太阳下,整整一天。一大盆,也缩成一小盆了。收拾收拾,把它端进家,待明天再嗮一天。

第二天早上,太神奇了!我发现盆里的蒲公英竟然开起了小白花,一朵, 两朵,三朵……

到了晚上,蒲公英已经完全晒干了,蒲公英的小白花居然也飘起来了。

我又去挖了一些。

这次的蒲公英已经带了许多的花蕾,不能把他们放在太阳下晒了,免得满天飞。于是,我一颗一颗摘下来,但又舍不得扔掉,灵机一动,放烤箱里,烤花干!

奇迹又发生了,5分钟不到,它们在烤箱里开白花了!

这一刻,我的心被震动了:蒲公英,有着顽强的生命,不管用什么方法对待它,处置它,它都要把自己的种子留下!


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现在的房市如何?

2017年5月10日 | 作者: 夏向华 | 869 浏览
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作者:Cynthia Xia 夏向华

421日,15% 税出台后,房市如何?我们一起来看看我最近的几个贷款案例吧。

陈先生住在Mississauga, 在政策出台前,先购进一套91万的房子,正准备把现有的房子收干净上市时,政策出台了。老房本来在426日统一收offer 可惜只来了一个,价格也不是自己想要的,所以,没有接收。新房成交日是520日。无奈,由卖房转租房,保留老房,贷款重新申请。

小杜住在Scarborough, 买了一套独立屋,价格107万,530日成交。小夫妻俩有稳定的工作和收入,卖老房的收入作首付款。上市价格85万,不幸,没人来看房,价格降了两次,80万,70万, 他们势必卖房。昨天,他们来电说房子卖了,72万成交!我也准备帮他们做一个过桥贷款Bridge Loan作首付款。

平是我多年的朋友,住在Hamilton。她凭这几年的积蓄有了首付款,终于可以买一套45万左右的房子了。贷款也已经得到预批。327日,她准备下一个offer,房子开价39万。那时,抢offer非常激烈,她和地产经纪商量,放了一个44万的无条件的offer。第二天,她告诉我,这套房子以526千被人抢走了!我的第一反应:吓死人了!她说,以后的几天,她为自己买不到房子心里很难过,也很着急。最近,房源多了,可以选择的余地也大了。昨天,她轻松地以438千的价格拿到了offer

这是她发给我的短信:I got offer! So happy! my realtor will send signed offer to you when it ‘s ready. Please help me get the best rate and you think the best all details for me, it’s like a dream, really want to cry now.”

这是一个真正需要房子的人!也是省出台政策的目的,让市场Cooling down慢下来,让更多的人买得起房子

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我的婆婆

2017年2月22日 | 作者: 夏向华 | 264 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

婆婆出生于1935年,初中文化,退休前在当地供销社工作。

1987年,我出嫁。我做了她30年的儿媳。

婆婆是一个明事理,开明的人。我们和婆婆不住在一个城市。我们需要她时,她就毫不犹豫的帮助我们。女儿小时候,我有几次出国,有半年,有几个月,我就把女儿送到婆婆家。工作忙时,她过来搭把手。老公是她唯一的儿子,她也从不偏心和袒护他。在她70岁时,最需要儿孙陪伴的年岁,我们决定定居加拿大,她也没有流露半点舍不得放我们走的情绪。她总是默默地支持着我们,给我们精神上的安慰。30年来,我和婆婆之间没有生过一次气,红过一次脸,我这个儿媳当得真是开心。有这样的婆婆,是我的福气。

婆婆是一个能跟上时代的老人。婆婆是一名老党员,上班时,年年被评为先进工作者。退休后,坚持看报看书,每年都订阅新民晚报。单位有啥活动,她总要积极参加。去年年底,81高龄的她,乘公交车2小时,从上海市区赶到奉城镇,参加年底的退休人员聚会。当大家都在玩微信时,我女儿送给她一个Ipad 装上了微信,她也和我们一起用微信说说笑笑。

婆婆是一个爱整洁的人。婆婆特别爱干净,厨房间总是干干净净的,锅碗瓢盆各就各位,洗碗布总是洁白的,卫生间的地砖总是擦得亮亮的。衣服也洗得干净白亮,散发着一股一股清香。洗过的衣服,她都要分门别类,叠得整整齐齐。每天,床上的被子都是铺的有条不紊。我们在国内时,公公婆婆常常来我们家小住几天,婆婆到我们家的第一件事就是帮我们清洁。我经常看到她戴着老花眼镜,在卫生间捡地上的头发。

婆婆是一个重情义的人。婆婆两岁时丧父,她母亲带着她和她姐姐回到了娘家。是她的舅舅帮助了孤儿寡母。婆婆始终不忘,每年,她都要去看望娘舅家的子女和后代。婆婆的妈妈一直活到102岁,婆婆对她妈妈照顾得无微不至,这些,我们都看在眼里,记在心里。亲眷朋友来看望她,送点礼品,她总是过意不去,想方设法去补偿。

216日,婆婆离开了我们。以上的点点滴滴,以作怀念.

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您准备帮助儿女买房吗?

2016年11月4日 | 作者: 夏向华 | 600 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

Ping 夫妇的年收入大约有16万。他们俩已经拥有两套房子, 一套自住一套出租。

Ping的女儿3年前大学毕业,工作收入是6万。Ping 当时就看中一套 Scarborough 的独立屋,价格60万。她资助首付款,再加上女儿的贷款,以女儿的名字买下了这套房子, 作为女儿的自住房。这三年中,房子也没有出租。今年,房价涨得也挺好,这套房子已经涨到了89万。7月,Ping 把房子卖了,净赚了25万!她现在,准备把这25万作为首付款,帮女儿买一套更大更新的房子!

我女儿4年前就大学毕业,工作收入和Ping 的女儿一样。但4年前,我压根儿没有这个投资的念头!女儿省吃俭用,也只是存了9万的积蓄。

昨天,黄先生来电,说他们夫妇俩有12万的收入,自住房的贷款只剩10万了。去年,他们买了一个condo,现在女儿住着。女儿在多伦多市中心工作,工资收入有10万。他说他们夫妇还想买一套。我问,为什么女儿不买房子?他说,女儿一两年后可能要去美国读书,有了房,怕影响学生贷款。我把Ping 的故事讲给他听,希望他能受到启发。试想,如果像Ping 一样投资升值了,还需要政府的资助吗?

在加拿大,自住房的升值是不用交税的。

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想起了往事…….

2016年4月22日 | 作者: 夏向华 | 230 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

1979年的8月。那时正好是“三抢”大忙,我正在农田插秧。只听到送信人喊道:向华,有你的信!我顾不上满手的泥,拔腿往田埂奔去。

是上海财经学院的录取通知书!

泥腿子上大学,全村沸腾了!

我是一个幸运儿,高中一毕业就碰上高考恢复。

那一年,我16岁!

913日是入学报到的第一天。

一大早,我父亲用扁担,一头是被子,一头是箱子,踏着乡间小路,来到公社的交管站,搭了一辆社办厂的卡车,去上海市里。下午,3:00左右,我们踏进了财经大学的校园。还没有等我报完名,父亲就要赶回家了,因为晚了就没有车搭了。

在报名处,我们碰到了同专业的一位同学,她看上去和我姐姐一样大。父亲就把我交给了她。她就是至今我称她为姐姐的,比我大8岁的王遐昌。

学校刚恢复,主要招收走读生。女生一共只有两个寝室。各个专业的同学都有。金融系的薛珊和王戍,统计系的倪娟娟、朱蕾芳、王庆华,都是我的好朋友。

整整37年过去了,工作的顺利,事业的成就都离不开上海财经大学的光环。

明天,是上海财经大学加拿大校友会成立大会,勾起了往事。

现在还不是写回忆录的时候,电话不断,思路打断了。

10年再提笔吧。 待续……..

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贷款人的故事(8)—— 搬到小镇去

2016年4月2日 | 作者: 夏向华 | 566 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

写这篇博客前,我先搜索了一下我的客户朋友将要搬去的小镇——Woodstock。它是一个位于Hamilton西面的小城市。今天,是星期六,我打算去考察考察。

小陆是我三年前的客户,住密市。小夫妻俩都有一份工作,收入在12万左右。

三年前,她买了一个半独立屋,靠自己的积蓄,首付10%,我帮他们申请了贷款。

去年7月,先生在Woodstock找到了一份好工作,收入8万。小陆和孩子继续留守在密市的家。

今年年初,小陆也尝试在Woodstock找工作,幸运的她,找到了一份政府部门的工作,收入5万。

他们决定把家搬到Woodstock31万,买了一套全新独立屋!

在房市火热的今天,他们准备出手老房!

卖了老房,新房贷款只需要10万!

远离了大城市,没有了贷款的压力,来到了宁静的小镇。

我想像,小夫妻俩下班回家后一起做晚饭其乐融融的画面;我想像,他们携着一双儿女趟样在夕阳下的画面;我想像,他们悠闲快乐的小镇生活。

这不也是我向往的生活吗?!

衷心祝福他们!!

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