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接到很多电话问起楼花转让,楼花转让在整个房屋交易中所占比率也很大。  但大部人都不明白楼花转让和二手房交易的差别, 所以想到和大家分享一下基本概念和知识点。也欢迎一起来讨论!


一: 转让的本质:

首先要明白楼花转让, 转让本质是合同和押金, 并非楼房。 原始买家最开始从开发商处买的楼花, 到拿到可以入住的房子, 整个周期大概在3-5年的时间。 在房子正式closing 之前, 所有的一切都还属于开发商。 所以转让指的是原始买家 (最开始在开发商处签订合同的买家)把合同和押金转让给第二个买家。


二, 3 方律师

整个交易涉及到三方律师。原始买家(现卖家) 的律师, 现买家(接手楼花方)的律师, 还有开发商的律师。 一项成功的楼花转让需要原始买家律师审核, 现买家律师审核, 还要开发商律师同意, 三方如有一方律师掉链子, 整个deal 很可能就没发完成。



三: 原始买家和现买家需要注意事项, 以及各自所需要承担的费用:

A,  楼花转让方( 几个称呼如: 原始买家, 目前的卖家, assignor)

在你决定把楼花转出去之前, 首先要确定:

1,这个楼花能否转让?

2,如果能转让的话, 什么时候能转, 比如要等开发商卖掉整个楼盘90% 以上才能转,(开发商不想你的转让影响到他的尾盘销售), 什么时候不能转, 比如有的开发商规定在closing day 之前60-90 天内不能转!

3,转让费是多少? 比如有的几千, 有的免费, 但免费但往往有别的条款约束。

4, 以什么方式转让: 比如大部人开发商不许你放到mls 上, 经纪只能通过人脉圈扩散。

5,开发商是否需要新买家 mortgage pre-approval 文件?

这些信息都能在开发商都合同里找到。

其中的风险: 如果接手楼花的买家到时候万一一个意外没法closing, 原始买家还是有责任closing 收房。 虽然这样的情况很少, 但这是责任问题。

卖家转手需要考虑的费用:

1, 卖家的律师费

2, 经纪费

3, 付给开发商的转让费, 如果需要的话

4, 已付给开发商和转让中产生的利润需要交 HST 税。

B, 接手楼花的买家( assignee, 现买家)

1,这个楼花能否转让?有的楼花开发商目前并不允许原始买家转让, 要等到closing day 之前, 或occupancy 之前才能批下来同意书, 作为买家,其中的风险就要评估把握。

2, 开发费是多少?是否有cap,  比如2015年之前从开发商处买的楼花开发费很少有cap, 这样closing的时候买家需要交的开发费用就很难控制住。

2, 最后开发商没法closing 房子时, 用什么样的条款来保护自己?

买家前期所需要准备的资金:

1, 原始卖家已经付给开发商的订金

2, 原始卖家转让合同所赚取的利润。

3, 土地转让税

4, closing 的费用

四, 3 个closing day

如果转让的是condo, 整个流程中涉及到 3 个closing day,

1,原始买家(现卖家)和现买家的closing day

2, occupancy day

3, 现买家和开发商的closing day

公寓的occupany day (入住时间)一般在3-6个月, 这期间整个大楼的公共部分还没完全完成, 但低层的单元已经能入住。 在这个入住期间, 房产的title 还没转移, mortgage 还不需要付, 形象的说开发商是房东, 你入住的是房客,这期间你需要每个月交管理费等。3-6个月后等到开发商closing day 时,condo 注册成功,  title 正是正式转移, mortgage开始付款。


五, 实例:

比如原始买家2015年从开发商处签的楼花买入价是 50万, 2年过后, 原始买家转让此单元, 开价 60万, 差价10万, 这2年内, 原始买家已付开发商20%的订金, 即10万。 简单的具体计算:

原始买入价:  50万

现转让价:      60万

差价(利润): 10万

原始买家已付订金款:     10万

现买家和卖家交接closing 时所需要付的费用:    20万

这个总计20万中,卖家(原始买家)和现买家怎么个付款term, 到时候又需要双方详谈!

六: 总结:

1, 对接手楼花的现有买家来说,楼花转让价格很透明,很不透明, 说他透明是因为接手时你都明白原始买家买入价是多少, 利润是多少。 要交多少HST, 说他不透明, 因为好多楼花转让没发上MLS, 价格没法做比较。

2,对于卖家来说, 千万请记得税的问题, 你的10万利润并不可以直接往口袋里装, 不管是captail gain 或 income gain, 都要记得申报。 尤其在2015年后, 税务局开始严查这一块, 详情请联系你的会计师!

3,整个楼花从销售到最终的closing 3-5年的周期内, 不同时间转让, 卖家的利润也会不同。 作为买家, 前期的资金要求会比较高, 付给卖家利润部分没发用上杠杆, 但整体的价格也肯定会比二手房来的优惠。 所以如果你有够多现金在手上, 接手楼花也是不错的选择。

4, 投资客买家接手楼花 n 年后如果要考虑到卖, 还要考虑到卖楼时候captain gain会很高!

转让过程还会涉及很多细节和税的问题, 欢迎来电或加微信咨询, 共同探讨!联系人, Cindy Zhou , 联系电话: 647-545-5765. 微信: minjunzhou001 或 647-545-5765



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